Ceny mieszkań w Krakowie i w Polsce - tylko nowe wywiady, artykuły i informacje

[Evergrande]

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Rzad-o ... 72227.html

W najbliższym czasie rząd zajmie się przepisami dotyczącymi opodatkowania dodatkowych mieszkań – powiedział w sobotę w RMF FM premier Mateusz Morawiecki. Nowe przepisy mają objąć głównie fundusze kupujące setki mieszkań, ale należy się też przyjrzeć osobom posiadającym 7-8 mieszkań – dodał.

Nierealne oczekiwania ! https://noizz.pl/informacyjne/ekspertka ... ne/ctz1sfw

[ŁorenBufet]

Bardzo ciekawa analiza subiektywnie o finansach na temat możliwości obniżania marż przez deweloperów.

https://subiektywnieofinansach.pl/czy-marze-deweloperow-moglyby-byc-nizsze-sprawdzamy/

O ile u dużych deweloperów sytuacja jeszcze wygląda nieźle ... ale pamiętajmy że największy z deweloeprów ma 2 % udział w rynku , więc pytanie czy to rzeczywiście duży deweloper ?
U mniejszych już zaczynają się problemy

W tym kontekście warto spojrzeć na wyniki małego dewelopera jakim jest Wikana. W tym przypadku sytuacja jest już naprawdę trudna i to zarówno w samym trzecim kwartale, jak i w okresie od początku 2022 r. Po pierwsze sprzedaż uległa załamaniu dużo mocniej niż w przypadku większych deweloperów, a perspektywy też są mało optymistyczne, ze spadkiem sprzedaży nowych lokali na poziomie 68% w skali roku.
Spółka ma wyjątkowo dużą liczbę rozpoczętych projektów, ale to i tak nie gwarantuje, że te projekty wygenerują w kolejnych kwartałach odpowiednio wysoką marżę, wystarczającą na pokrycie zarówno kosztów stałych, jak i finansowych. Po drugie w samym trzecim kwartale pojawiła się strata zarówno na poziomie zysku operacyjnego, jak i zysku netto. Co prawda spółka utrzymuje duży bufor płynnościowy i niewielkie zadłużenie netto na poziomie poniżej 20 mln zł, ale i tak będzie musiała podnosić ceny, jeśli nie chce dopłacać do swojej działalności deweloperskiej.

Widać, że mali deweloperzy są bardziej narażeni na konsekwencje wzrostu kosztów, a z drugiej strony mają mniejszą siłę, jeśli chodzi forsowanie podwyżek cen. I to już widać w ich sprawozdaniach finansowych. Nawet jeśli niektórzy więksi gracze na rynku są w stanie przetrwać przy obecnych cenach mieszkań jeszcze jakieś 1, 2 kwartały, to mniejsi z reguły nie mają już pola do obniżek cen mieszkań. A jeśli to zrobią, to narażą się na ryzyko bankructwa.

Mamy patową sytuacje, deweloperzy w covidzie budowali bardzo drogo , ceny rosły w tempie dwucyfrowym , pieniądz był ultra tani, a że mieszkania klienci sobie wyrywali to można było finansować się z wpłat klientów ... i nie przejmować kosztami ...
Nagle mamy drastyczny wzrost kosztu pieniądza i załamanie popytu , idziemy w kierunku że inwestycja ukończona a sprzedanych 10 % mieszkań , i nagle koszty obsługi zadłużenia zaczynają być problemem. Deweloper zaczyna płacić niemałą kase za odsetki , i ma świadomość że przy spadku zdolności kredytowej o 70 % , obniżki nawet 20% jakoś specjalnie sprzedaży nie poprawią ... . Na razie deweloperzy przyjęli dość ryzykowną strategię , manipulowania ofertą, sprzedaż zanurkowała u niektórych o -70 % a mimo to

Deweloperzy więcej sprzedają niż wprowadzają mieszkań i z wyjątkiem Warszawy, Katowic nie widzimy jakiegoś wzrostu oferty

Podobną sytuacje obserwowaliśmy na początku covidu , kiedy nagle w wakacje oferta na rynekpierwotny podwoiła się.

Oczywiście sytuacja może skończyć sie happy endem , rząd wleje sporo kasy na nowy program dotowania kredytów, efekt bazy obniży inflacje i NBP zacznie obniżać stopy , KNF obniży wymagania , do tego dojdzie inflacyjny wzrost wynagrodzeń i zdolności kredytowe na tyle się podniosą że rynek znowu ruszy.
Równi prawdopodobny jest scenariusz dokładnie odwrotny... . Wojna na Ukrainie sie kończy i nagle jak w covidzie kilkaset tys mieszkań z najmu wraca na rynek, chętnych na nie brak więc ceny najmu znowu zaczynają spadać. Wchodzimy w stagflacje bo inflacja spada do 9 % i tam się zatrzymuje , więc nie ma jak obniżać stóp %. Zalewarowani inwestorzy, po wygaszeniu wakacji kredytowych zaczynają sprzedawać mieszkania bo spadek cen najmu sprawił że dochody zupełnie rozjechały się z ratą kredytu. Dodatkowo bankrutuje jakiś średni deweloper, kończy się manipulowanie ofertą, cała oferta trafia na rynek. Drastycznie rośnie podaż zarówno na rynku pierwotnym i wtórnym...

[ŁorenBufet]

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ile-mieszkan-oznacza-hurt-Minister-rozwoju-o-tym-komu-chce-przyjrzec-sie-rzad-8472725.html

"Będziemy się starali pakietowe nabycia ograniczyć, czyli więcej niż jednej nieruchomości jednorazowo. To będzie dla nas wyznacznik" - zaznaczył. Jak dodał, być może będzie to ograniczenie w nabywaniu w określonym terminie. "Chcielibyśmy ograniczyć ten popyt inwestycyjny na nieruchomości, bo w Polsce mamy nie dosyć mieszkań dla rodzin, dla zwykłych Janów Kowalskich" - powiedział.

[Mar G]

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ile-mieszkan-oznacza-hurt-Minister-rozwoju-o-tym-komu-chce-przyjrzec-sie-rzad-8472725.html

"Będziemy się starali pakietowe nabycia ograniczyć, czyli więcej niż jednej nieruchomości jednorazowo. To będzie dla nas wyznacznik" - zaznaczył. Jak dodał, być może będzie to ograniczenie w nabywaniu w określonym terminie. "Chcielibyśmy ograniczyć ten popyt inwestycyjny na nieruchomości, bo w Polsce mamy nie dosyć mieszkań dla rodzin, dla zwykłych Janów Kowalskich" - powiedział.

Stwierdził, że nie będzie to dotyczyło tych mieszkań, które już się posiada.

Wygląda to na kolejną przejściową kroplówkę dla rynku - jeśli ktoś chce kupić więcej a jeszcze tego nie zrobił - ma te pół roku na dopięcie deala bez podatku i kontroli.
Potem rynek pchnie już akcja Kredyt 2 %.

[ŁorenBufet]

Akurat ten program za bardzo niczego nie pchnie bo to może będzie 10% całego rynku.

No właśnie ciekawi mnie jak dużo jest gospodarstw, które mają <45 lat, brak mieszkania, zdolność kredytową i pchnie ich 2% kredytu do zakupu, którego teraz dokonać nie mogą przez aktualne oprocentowanie. Żadnych analiz na ten temat nie widziałem, a chętnie bym przeczytał (bo po prostu nie wiem).

Zależy jak będzie liczona zdolność kredytową rekomendacja S mówi o tym że rata nie może stanowić więcej niż 40 % wynagrodzenia netto , ale są tez bufory , bo trzeba policzyć zdolność + 5 % aktualnego oprocentowania.
W sytuacji w której niezależnie od stóp % rata będzie taka sama , chyba że stopy spadną poniżej 2 %, bufor nie ma sensu, dla tego KNF mówi o innych zasadach liczenia zdolności przy kredytach z stała stopą.
Przy kredycie 550 tys rata ma wynieść 2800, bez buforów , małżeństwo musi mieć jakieś 6500 netto , a minimalna krajowa to od tego roku 2700 netto , czyli para na minimalnych krajowych będzie miała 5400 netto, dodatkowo można połączyć to z kredytem bez wkładu własnego.
Ten program bardzo podniesie zdolności kredytowe tym co się na niego załapią. Dodatkowo w Tym kredycie to będą raty malejące , więc w okresie pierwszych 10 lat zostanie spłacona zdecydowana większość odsetek , i po okresie dopłat zostanie głównie kapitał do spłaty.
Jeśli program wypali to mocno uderzy w najem, rata takiego kredytu będzie niższa niż najmu ... , a zarabiając niewiele ponad pensje minimalną będzie można wziąć maksymalne kwoty tego kredytu.... .
W większości rozwiniętych krajów istnieje jakaś polityka mieszkaniowe, która stabilizuje ceny najmu, i sprawia że ten się bardziej opłaca niż własność. Mieszkalnictwo jest kluczem do demografii ...

Za Gierka sytuacja mieszkaniowa zdecydowania się poprawiła, co w latach 80 zaowocowało wyżem , pomimo stanu wojennego ...


Do 2015 r liczba budowanych mieszkań bardzo ładnie koreluje z liczba urodzeń, nawet widać to w 2008-2009 r ...

Od 2015 wzrosła liczba zakupów inwestycyjnych, dla tego ten aktualny boom nie przekłada się na demografię a wręcz ją dołuje..
Dla tego rząd stara się pobudzić popyt konsumpcyjny i ograniczać inwestycyjny. Czy się to uda ... obawiam się że będzie ciężko bo głównym majątkiem posłów są nieruchomości, przez co są bardzo niechętni wszelakim politykom mieszkaniowym, bo te będą ograniczały zyski z nieruchomości ..

[NeVeS]

Ho, ho, są szczegóły zapowiadanej ingerencji w obrót mieszkaniami

Resort poinformował, że osoba (w tym współwłaściciel) posiadająca co najmniej pięć lokali mieszkalnych, z których co najmniej jeden kupiła w okresie ostatnich 12 miesięcy lub chcąca kupić więcej niż pięć lokali, nie będzie mogła nabyć więcej niż jeden lokal raz na rok.

To mega uderzenie we fliperów, żem się tego nie spodziewał, ale flipy to za mały procent rynku by mieć jakikolwiek wpływ.

Dodatkowo nabycie mieszkań przez osobę posiadającą pięć lokali mieszkalnych objęte zostanie wyższym podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wyższa stawka stosowana będzie zarówno przy nabyciu na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, gdzie dotychczas nie była stosowana. Zgodnie z obecnym kształtem projektu, podatek ten wyniesie 6 proc.

+4%/+6%, zaboli, ale też raczej bez większego wpływ na rynek.

https://stooq.pl/n/?f=1531786

[Mar G]

parafrazując klasyka z Warszawy - "śpieszcie się , niewiele tygodni zostało "...

https://www.bankier.pl/wiadomosc/Wyzszy ... 73814.html

[ŁorenBufet]

Ho, ho, są szczegóły zapowiadanej ingerencji w obrót mieszkaniami

No to wesoło bo jeszcze kilka dni temu minister Buda mówił o pomysłach i dyskusjach , a tu już projekt ustawy ...
https://forsal.pl/nieruchomosci/artykuly/8639653,kryzys-na-rynku-mieszkaniowym-podatek-od-funduszy-inwestycyjnych-nie-zmieni-sytuacji.html

Choć przed miesiącem Ministerstwo Finansów zapewniało, że nie prowadzi prac nad dodatkowym opodatkowaniem funduszy inwestujących w mieszkania, to właśnie zapowiedział to premier.

Lokale są, brakuje środków
Deweloperzy problem polskiego rynku mieszkaniowego diagnozują inaczej niż rząd. Według nich przeszkodą nie jest kłopot z dostępnością mieszkań, lecz problem z dostępnością do finansowania ich zakupu. Potwierdzeniem tego są dane BIK.

To jest bardzo ciekawe bo od dobrych kilku lat powtarzano że 70 % zakupów to gotówka , Ba NBP konsekwentnie te dane rozpowszechnia , w Q3 2022 to było 62 % zakupów ...

To m.in. Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa, dzięki któremu ponad 3 mld zł ma zasilić projekty gmin z zakresu odnowy substancji mieszkaniowej nawet do 80 proc. inwestycji. To również ustawa lokal za grunt, która umożliwia udzielenie publicznego wsparcia przedsięwzięciom z zakresu budownictwa socjalnego i komunalnego.

Deweloperzy mają jeszcze nadzieję, że rząd pomysł nowego podatku ostatecznie odrzuci, zwłaszcza że eksperci podatkowi nie widzą prawnej możliwości obciążenia transakcji objętych VAT podatkiem PCC

Sam pomysł na „dodatkowy” PCC budzi jednak poważne wątpliwości co do zgodności zprawem UE. Obecnie, gdy występuje obowiązek zapłaty VAT od konkretnej transakcji, PCC nie jest należny. Wynika to zprawa UE.

Mam wrażenie że rząd koniecznie chce zdusić popyt inwestycyjny i rozkręcić konsumpcyjny. Niestety jak to w przypadku tej opcji politycznej , diagnoza jest słuszna tylko że lekarstwo ma większe skutki uboczne niż sama choroba ... .

Pomysł na preferencje dla "first time buyers" , czyli program dotowanych kredytów , to rozwiązane znane z wielu krajów. Znacznie prostszym rozwiązaniem od zabawy w PCC i limity roczne kupowanych mieszkań , byłby podatek katastralny od 2 mieszkania , w związku z tym że zostanie on przerzucony na najemców można dać możliwość odliczenia tego podatku najemcy od PIT, lub dotowanie najmu dla osób o niskich dochodach dla których najem przekracza 30 % ich wynagrodzenia ...
Nie korzystamy z rozwiązań które są sprawdzone na całym świecie, bo to uderzyłoby w posłów ... , przez co są jakieś dziwne kombinacje ...

[ŁorenBufet]

https://forsal.pl/nieruchomosci/mieszkania/artykuly/8643196,wynajem-mieszkania-tylko-prywatnie-firma-zaplaci-horrendalny-podatek.html

Powoli podatek katastralny tylnymi drzwiami ...

[ŁorenBufet]

https://forsal.pl/nieruchomosci/artykuly/8643589,budownictwo-mieszkaniowe-w-polsce-2022.html

Pytanie, na jakim poziomie owo dno może się znajdować. Ogółem statystyki GUS nowych inwestycji mieszkaniowych cofnęły się w ciągu zaledwie kilkunastu miesięcy do poziomu z roku 2017. Z kolei Polski Związek Firm Deweloperskich prognozuje spadek wolumenu nowych budów mieszkań deweloperskich do poziomu zaledwie 70-80 tys. lokali w roku bieżącym, co oznaczałoby zejście do poziomów z roku 2014. Niestety, ale tego typu scenariusz wydaje się bardzo prawdopodobny, zwłaszcza jeśli założymy dalszy, realny spadek sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w roku bieżącym, nawet o mniejszej od dotychczasowej dynamice"

Spadek do 70 tys budowanych mieszkań w poprzednim kryzysie zajął 6 lat, teraz do tego poziomu możemy dojść w 1,5 roku ...
Polecam bardziej patrzyć na to co robią deweloperzy a nie to co mówią ...