Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[pawel111]

Krakus i mac_kow dobrze prawią. Podczytując wątek łatwo odnotować kto jest 'umoczony' już w jedno lub więcej mieszkań pod inwestycję, a kto się zastanawia i analizuje rynek - czy to planując kupno dla siebie czy też pod wynajem. Krakus bardzo słusznie podsumował porównanie z inwestycją w złoto, poparte analizą rynku. Akurat rok 2006 był dobrym momentem do kupna złota i latami widać spektakularny wzrost podbudowany kryzysem z 2008r. Obecnie Rosja i Chiny w ostatnich miesiącach ostro skupują złoto (dane są na google i na naszych portalach typu money.pl); Rosja neutralizując swoje pozycje w USD, a Chiny neutralizując impakt wojen handlowych podnoszonych ciągle przez Trumpa. Inflacja spora i jest parcie na ulokowanie w czymś materialnym zarobionych pieniędzy - sam mam ten dylemat. Kredytu nawet nie biorę pod uwagę (stopy % idą w górę od 2019), chodzi o ew. kupno za gotówkę już odłożoną. Krakus - obstawiasz złoto na kolejne 2-3 lata czy lepiej zdywersyfikować?

money.pl/gospodarka/unia-europejska/wiadomosci/artykul/kryzys-banki,90,0,2414938.html

[AgentDejv]

Żeby podsumować jednak temat opłacalności wynajmu mieszkania w kredycie i porównać do złota przedstawię wam coś na przykładzie inwestycji w mieszkanie przyjmując hipotetyczne wartości.

Wartość mieszkania 200 000 zł

Wpłata własna 60 000 zł

Kredyt 140 000 zł

Całkowita wysokość raty ze wszystkimi kosztami: ok 1100 zł ( w tym ok 600 zł kapitału i 500 zł odsetek na początku spłaty )

Przychód z wynajmu: 1700 zł x 12 m = 20 400 zł
20 400 zł - podatek od dochodu (ryczałt 8,5 % ) = 18 666 zł
18 666 zł - koszt odsetek w skali roku ( 12 x 500 zł) = 12 666 zł

Zysk z wynajmu w skali roku po odliczeniu podatku i kosztu odsetek wynosi zatem 12 666 zł

Podsumowując:
Inwestując 60 000 zł otrzymujemy zysk 12 666 zł w skali roku.
Opłacalność inwestycji to w ujęciu procentowym 21,11 %
Jest to stopa zwrotu na początku inwestycji a z czasem przy założeniu, że stopy procentowe się nie zmienią będzie ona rosła z uwagi na to, że koszt odsetkowy będzie malał a kapitał będzie się spłacał.

Teraz odpowiedzcie sobie sami czy zwrot z inwestycji w wysokości 21,11 % to dużo czy mało przy ryzyku jakie występuje na rynku nieruchomości.
Kredytowanie daje możliwość lewarowania inwestycji, dzięki temu można uzyskać sporo pieniędzy przy niedużym wkładzie własnym.

Powyższe wyliczenia są przyjęte w wariancie optymistycznym, ale gdyby np przyjąć przychód z wynajmu na poziomie 1200 zł miesięcznie, to stopa zwrotu z inwestycji wynosi 11,96 %.
Można też pobawić się z liczeniem przy zmianach stóp procentowych.
Jest to pewne uproszczenie, bo nie uwzględnia kosztów związanych z remontami, naprawami, podatkiem od nieruchomości, przestojach w wynajmie itd.

Rynek ma z czego spadać. Według mnie obecnie wynajem jest bardzo opłacalny i raczej to nie potrwa długo, ale coś musi się zmienić żeby stał się całkowicie nieopłacalny np spory spadek cen wynajmu + jednoczesny wzrost stóp procentowych

[mac_kow]

Wartość mieszkania 200 000 zł
Przychód z wynajmu: 1700 zł x 12 m = 20 400 zł

Po tym w zasadzie przestałem czytać... Naprawdę?
Gdzie w Krakowie dostaniesz na czysto 1700zł odstępnego za mieszkanie, które w całości (tzn. mieszkanie + wykończenie / remont) warte jest 200 000zł?
A nawet jeśli- gdzie "amortyzacja"? Gdzie uwzględnienie ewentualnego spadku wartości / konieczności remontów?

Nawet, jeśli pytam lekko prześmiewczo, to lubię, kiedy ktoś wyprowadza mnie z błędu i sugeruje coś sensownego- rzuć namiarem, chętnie skorzystam.

[pawel111]

Rynek ma z czego spadać. Według mnie obecnie wynajem jest bardzo opłacalny i raczej to nie potrwa długo, ale coś musi się zmienić żeby stał się całkowicie nieopłacalny np spory spadek cen wynajmu + jednoczesny wzrost stóp procentowych

Obecnie - niezaprzeczalnie jest to w miarę opłacalne - solidniejsze wyliczenia wskazują na stopę zwrotu w okolicach 6% rocznie (czyli trochę więcej niż wysokość lokat bankowych dostępnych parę dobrych lat temu: 4.5%). Twoje 21.11% jest chyba za bardzo optymistyczne

money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/inwestowanie-nieruchomosci-wynajem-mieszkania,200,0,2295752.html

Capture.JPG (31.43 KiB) Przejrzano 5559 razy

Śmiem twierdzić, że Twoja analiza zakłada otrzymane mieszkanie 'po babci', za oddanie połowy jego wartości (200.000 komuś komu należała się jego połowa). Mieszkanie oczywiście wyremontowane, i wstawiona 'Ikea' zamiast babcinych mebli żeby poszło za 1700 + opłaty.

[AgentDejv]

Rynek ma z czego spadać. Według mnie obecnie wynajem jest bardzo opłacalny i raczej to nie potrwa długo, ale coś musi się zmienić żeby stał się całkowicie nieopłacalny np spory spadek cen wynajmu + jednoczesny wzrost stóp procentowych

Obecnie - niezaprzeczalnie jest to w miarę opłacalne - solidniejsze wyliczenia wskazują na stopę zwrotu w okolicach 6% rocznie (czyli trochę więcej niż wysokość lokat bankowych dostępnych parę dobrych lat temu: 4.5%). Twoje 21.11% jest chyba za bardzo optymistyczne

money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/inwestowanie-nieruchomosci-wynajem-mieszkania,200,0,2295752.html

Capture.JPG

Śmiem twierdzić, że Twoja analiza zakłada otrzymane mieszkanie 'po babci', za oddanie połowy jego wartości (200.000 komuś komu należała się jego połowa). Mieszkanie oczywiście wyremontowane, i wstawiona 'Ikea' zamiast babcinych mebli żeby poszło za 1700 + opłaty.

Moja analiza odwołuje się do realnych wartości. Mieszkanie od dewelopera za 180 tys , wykończenie 20 000 zł.
Możecie poszukać archiwalnych cen takich inwestycji jak nowe Czyżyny, riverside, konopnickiej, polonijna itd
Kredyt na 15 lat przy 20 proc wpłacie.
Rata ok 1000 zł + ubezpieczenie nieruchomości i ubezpieczenia na zycie

Tabelka ze stopami zwrotu w miastach dotyczy zakupów gotowkocych i wartości są uśrednione. Znaczy to tyle, że są ludzie którzy zarabiają 10 proc a są tacy, którzy zarabiają 2, 5 czy 6 proc.


Pokazałem konkretne liczby i skąd wzięło się 20 % i nie trzeba być ekonomista, żeby zrozumieć czym jest lewarowanie inwestycji na tym przykładzie.

Można w ten sam sposób policzyć zyski dla innych wartości.

O jakiej amortyzacji mówimy przy nowym mieszkaniu? Przez najbliższe lata pewnie poza malowaniem niewiele trzeba robić. Spadek wartości?
Liczę się z tym że mieszkania stanieją, ale w perspektywie 15 lat nie sądzę żeby to było znaczące a może i wzrosnąć.

Analiza pokazuje jak wydać 60 tys ze swojego portfela a wyjmowac co miesiąc 1700 zł odstepnego.


Nie zamierzam przekonywać niedowiarków.

[pawel111]

no mnie nie przekonałeś, ale można zaklinać rzeczywistość jak się tylko chce

[mac_kow]

Nie zamierzam przekonywać niedowiarków.

Miło acz tchórzliwie z Twojej strony, że wyedytowałeś post. Widziałem oryginalną wersję o maści.
Forum o aktywności takiej, że moja zadupiasta podkrakowska wieś w gminie Mogilany w środku nocy zapewnia więcej atrakcji to chyba nie miejsce do podbudowywania sobie ego z tej czy innej strony. Nie podejrzewam Cię o bajkopisarstwo, ale Ty nie podejrzewaj o złą wolę.

Poza tym chyba należymy już do nowego, lepszego mentalnościowo pokolenia i zamiast topić się w łyżce wody, powinniśmy się cieszyć z sukcesów. Co niniejszym wyrażam- jeśli faktycznie zrobiłeś taki biznes, to tylko pogratulować szczerze.

Ale też w tym kontekście maść na ból zdecydowanie powinieneś zostawiać jako pakiet startowy nowym najemcom
Mnie to ani ziębi ani grzeje, gdyż...

wykończenie 20 000 zł.

Wykańczałem dom topowymi ekipami i niezłymi materiałami z, że tak to enigmatycznie ujmę, mocnymi znajomościami. Sporo na tym oszczędziłem cenowo, nie oszczędzając jakości. A sprzęty ze średniej półki nabywane najtaniej jak tylko się dało, z ceneo.pl.

20 000zł w 2013 roku to było mało, żeby sfinansować zakup i montaż dobrych mebli kuchennych, 5,5mb + sensowne AGD kuchenne nisko-średniej póki.
Gdzie tam do reszty wykończenia. Łazienka? Podłogi? Drzwi? Ech...

Oczywiście- są różne "szkoły" i nie takie rzeczy człowiek widział, ale właśnie stąd moja uwaga o maści dla najemców.

Mieszkanie deweloperskie- chrzanić jego wartość, ale metraż na pewno nie powala- "wykończone" za 20k, a ktoś płaci 1700zł odstępnego...
Ten ktoś wobec tego chyba nie umie używać Gumtree.pl albo otodom.pl i lekko mówiąc, frajeruje się, kisząc się w dennym standardzie.

Dopieszczaj tych ludzi maścią tak długo, jak możesz.

Mieszkanie od dewelopera za 180 tys ,

Możecie poszukać archiwalnych cen takich inwestycji jak nowe Czyżyny, riverside, konopnickiej, polonijna itd

Gdzie Rzym a gdzie Krym? Polonijna i Czyżyny to "lekko" inny pułap niż Riverside- ale niech Ci będzie.
O jakiej cenie za metr- małego mieszkania- mowa? Na Polonijnej dało się nabyć coś w okolicach 40m, o ile dobrze pamiętam.

I to wszystko wykończone za 20k w słabej lokalizacji. Naprawdę Twoja historia się nie klei.

[jakubiakuellen]

Cienkie bolki z Was. Powiem wam coś odnośnie spekulacji. Mam takiego jednego dalszego sąsiada, bardzo przedsiębiorczego, mającego znajomości w branży deweloperskiej. Lubiącego inwestować w nieruchomości, a raczej w umowy rezerwacyjne. W sumie fajnie być w dobrych stosunkach z nim. W razie zakupu 4 kątów mam kilka % rabatu na każde mieszkanie od czołowych deweloperow działających na naszym rynku, ale o tym za chwile.

Nie jest prawdą, że zostajecie pierwsi powiadamiani o nowej inwestycji, nawet jesli jesteście na tych wszystkich listach mailingowych. W pierwszej kolejności cynk dostają szychy, zazwyczaj to 7dni przed wprowadzeniem oferty do sprzedaży, a raczej przed wysłaniem maili do osób zapisanych 'w kolejkach'.

Na czym polega inwestycja w umowe rezerwacyjną? Chyba nie muszę pisać, ale z tego jest najwiekszy zysk w najkrótszym czasie. Podam przykład. W Krakowie zaraz przy rynku wyszła ciekawa inwestycja, zaraz na rogu ul. Piłsudskiego. Do rynku 50m.
Cena mieszkania od dewelopera za m2 wynosila "zaledwie" od 10500zł.
Nie było limitu mieszkań na 1 osobę, ani zapisu o braku możliwości odsprzedaży rezerwacji. Mój znajomy kupił 7 mieszkań, a raczej podpisał umowe rezerwacyjną na nie i wypuścił od razu oferty sprzedaży. W ciagu 3 miesięcy wszystkie poszły. Wiecie po ile? Od 15 500-17 000m2. Tak się robi grube hajsy.

Atal wprowadzili niedawno zapis o maksymalnym zakupie 4 mieszkań na 1 osobę i braku możliwości odsprzedazy umowy przed zakonczeniem inwestycji, nie bez powodu. Mimo wszystko spójrzcie teraz na ceny inwestycji Atal Zabłocie. 7300zł/m2 od dewelopera, a obecnie najnizsze ceny gotowych od 'pośredników' od 10 000zł/m2. Też ładnie, 25% w 1,5 roku.

[mac_kow]

Cienkie bolki z Was. Powiem wam coś odnośnie spekulacji.

Racja. Ogłoszenia o cesji umowy nadal dość popularne i sporo ich wisi.

Dla Atal SA wielkie brawa za tzw. odpowiedzialność społeczną- na marginesie, jeśli to, co mówisz, to prawda.
BTW- Wspólnota Angel Wawel zakazała wynajmu krótkoterminowego i teraz grupa "Panów Inwestorów" się z nimi sądzi
To też kolejny dobry malutki kroczek w kierunku uzdrowienia rynku.

Ale pierwotnym źródłem tego "fantastycznego" zjawiska- moim zdaniem- jest to, o czym częściowo wspominałem w poście powyżej.
Ogólna aberracja rynku w Krakowie + chore warunki polityki monetarno- podatkowej państwa / samorządu.

Odnośnie tego ostatniego- wchodzimy lekko w politykę, ale przynajmniej jakkolwiek rzeczowo- moim skromnym, konserwatywnym, zdaniem, sprawiedliwe podatki nie powinny uderzać w chęć wzbogacenia się- jak dziś, czyli PIT / CIT, a co najwyżej w już posiadane dobra- czyli niestety, ale kataster i dobrze pomyślany podatek katastralny, np. z 90% bonifikatą na miejsce zamieszkania.

Jakby każdy z "Panów Inwestorów" musiał dołożyć 2% wartości rocznie od posiadanych "mieszkań na wynajem" albo po prostu na czystą spekulację, to rynek by się uzdrowił w 5 minut No i jeszcze chore poziomy stóp procentowych i lokat w bankach.
Oczywiście kategorycznie do tego brak PIT i CIT i kto ma pieniądze i chce faktycznie inwestować, ten niech... inwestuje.
W produktywny biznes, dający jakąś wartość w postaci usług albo towarów.
Zakup nieruchomości "na wynajem" to z zasady działalność bezproduktywna i w zasadzie szkodliwa. Na pewno ma swoje miejsce na zdrowym rynku nieruchomości, no ale nie w tej skali.

Alternatywą jest bezproduktywna, idiotyczna bańka na nieruchomościach, która dla gospodarki przynosi same szkody- jak pisałem, proponuję, żeby każdy dorosły Polak posiadał ze 2 mieszkania na wynajem. Wtedy będzie idealnie, wszyscy zarobią a Polska stanie się krajem mlekiem i miodem płynącym.

[AgentDejv]

Nie zamierzam przekonywać niedowiarków.

Miło acz tchórzliwie z Twojej strony, że wyedytowałeś post. Widziałem oryginalną wersję o maści.
Forum o aktywności takiej, że moja zadupiasta podkrakowska wieś w gminie Mogilany w środku nocy zapewnia więcej atrakcji to chyba nie miejsce do podbudowywania sobie ego z tej czy innej strony. Nie podejrzewam Cię o bajkopisarstwo, ale Ty nie podejrzewaj o złą wolę.

Poza tym chyba należymy już do nowego, lepszego mentalnościowo pokolenia i zamiast topić się w łyżce wody, powinniśmy się cieszyć z sukcesów. Co niniejszym wyrażam- jeśli faktycznie zrobiłeś taki biznes, to tylko pogratulować szczerze.

.

Edytowalem post, bo uznałem, że nie ma się co chwalić tym bardziej, że piszę anonimowo i wywalone mam na to co kto myśli.
Wymieniłem kilka inwestycji, które według mnie daje możliwość takiej stopy zwrotu.
Oczywiście Czyżyny były za ok 4 tys /M2 a riverside za nawet ok 6500 k ale w obu przypadkach to były świetne ceny.

Wykończenie policzyłem według swojego przypadku, ale tu przyznaje ci rację że to mało, bo większość rzeczy robiłem sam. Normalnie kosztowałoby to ok 35 tys, co wiele nie zmienia w ogólnym rozrachunku.

Możesz.przeliczyc ile możnaby zarobić gdyby mieszkanie kosztowało 220 tys a odstępne wynosiło 1500zl.
W dalszym ciągu wynik byłby dobry. Jeśli uważasz że to wygórowane kwoty, to gratuluję.

Póki co dobrze urządzone mieszkanie spokojnie można wynająć za te pieniądze i to nie pierwszej lepszej osobie.

Tylko żeby zarabiać trzeba podjąć ryzyko i działać a nie mówić, że się nie da

Co do cesji to temat na inną dyskusję ale ostatnio jjest trudny, bo deweloprzerzy nie chcą okazyjnie sprzedawać. Takie spekulacje były proste kilka lat temu gdy deweloperom zależało na szybkiej sprzedaży pewnej puli mieszkań, co było podyktowane przez banki finansujące inwestycje. Teraz śpią na pieniądzach i takiego parcia nie mają.

Przykładowo Galinvest pięknie dawał zarobić przy małych kwotach rezerwacyjnych na wspomnianej wcześniej Polonijnej czy na Zabłociu. Na 2pokojowym mieszkaniu można było zarobić 20-25 tys bez większego problemu.
Ale to już historia