NeVeS pisze:Zapominasz o zapasach gotówki po udanych latach, jak przeglądam sobie raport finansowe za ubiegłe półrocze i kwartały notowanych na giełdzie developerów to dochód za rok 2019 czy pierwsze kwartały 2020 nie został przeznaczony na dywidendy tylko odłożony na koncie. Żaden z developerów który opublikował sprawozdanie z ubiegłego półrocza nie był na minusie, czyli nawet nie zaczęli przejadać zapasów. A zapasów finansowych mają spokojnie na przynajmniej pół roku normalnej działalności nawet jeśli nie sprzedaliby nic.
Do tego niektórzy wyemitowali nowe obligacje na Catalyst. Faktem jest, że deweloperzy notowani na giełdzie zachowali się w większości racjonalnie. Pytanie co z pozostałymi. W Krakowie ile firm buduje, ze 100? Na rynekpierwotny.pl jest 193 inwestycji, trochę ciężko założyć, że wszyscy mają kasę na pół roku działalności bez sprzedaży.
Maciej86 pisze:I tu się zgodzę: w przypadku małych deweloperów ryzyko jest troszkę większe, bardziej z uwagi na małą dywersyfikację i dużą wrażliwość na elementy zewnętrzne itp: hipotetyczna sytuacja:
1) ktoś buduje 10 mieszkań (tylko, musi sprzedać 5 by mu się koszty pokryły), wszyscy dokonują 10% wpłat. Deweloper poniósł koszty, ale spoko bo PO wykonaniu robót ziemnych i murów dostaje kasę z banku (etap1). Wszyscy wpłacają teraz 20% w drugim etapie jest trochę drożej. Przez 4 tygodnie wali deszczem, zwalnia mu się kierownik, cena jakiegoś kluczowego materiału idzie do góry. No nie fajnie, ale jakoś daje rade i PO zakończeniu dostaje zastrzyk środków. Kolejny etap jednak idzie znowu jak po grudzie koszty stałe (administracja, sprzęt, nadzór itp.) nie maleją, materiały też nie - a z uwagi na wydłużenie etapu 2 część ludzi powiedzmy z 5 osób się wycofuje (odzyskując część wkładów) - z tego co zostało na rachunku od pozostałej 5 nie pokryje kolejnego etapu. Etap 3 zakończony, bank wypłaca resztę środków, deweloper jest na minusie - albo zbiera środki albo bierze kredyt albo robi wyprzedaż -> czas jest jego wrogiem bo ma duże koszty stałe.
2) Deweloper ma 300 mieszkań (by zwróciły mu się koszty musi sprzedać 200) i ma tylko 30% zaklepanych to nie jest tak źle (procentowo gorzej poprzednik), etap 1 idzie zgodnie z planem, ale pandemia i ludzie nie kupują. Etap 2 może przeciągnąć o kilka miesiące (może ktoś zrezygnuje, może nie, ale Covid i susza i jest usprawiedliwienie bo banki i ubezpieczenia), ale jakoś kończy - pojawiają się zdjęcia na forum. Na początku 3 etapu wysyła kierowników na inną budowę (bo ma ich 3, albo zwalnia bo za miesiąc mu się gdzie indziej kończy i jeden kiero to ogarnie), powoli gromadzi materiał (by nie było, że nic nie robi)- obniża koszty i czeka - sprzedaż kapie, ale jest spokojny. Nawet z tymi 30% dojdzie do instalacji i najdroższych etapów (zazwyczaj w prospektach od 6 w górę
), a to jeszcze 3-5 miesięcy się może rozminąć z użytkowaniem (ale już nikt nie rezygnuje, bo budynek stoi i czekamy na odbiory
)
No właśnie grunt w tym, aby ta sprzedaż cały czas kapała. Są inwestycje w Krakowie, gdzie rzeczywiście tak się dzieje, w dodatku ceny są może nie niskie ale racjonalne. Są takie inwestycje, gdzie cena nowego etapu jest ustawiona na poziomie zupełnie nieracjonalnym i sprzedaż leży zupełnie, bo jak np. na 200 mieszkań sprzedajesz jedno miesięcznie to taka sprzedaż nie dogoni budowy. Same rezerwacje nie oznaczają sprzedaży i dofinansowania inwestycji. Dział sprzedaży w banku udzieliłby kredytu każdemu, kto umie się podpisać, ale dział oceny ryzyka dużo tych wniosków odrzuca. Wycięta z kredytowania jest np. cała turystyka, która w Krakowie jest na rekordowym poziomie ok. 10% PKB.
W dodatku - sprzedaży na rynku pierwotnym nie pomaga ogromny wysyp ofert na rynku wtórnym. Tego jest ostatnio tak dużo, że wręcz nie da się wszystkiego przejrzeć, a lada moment koniec wakacji kredytowych i tarcz. Wczoraj np. przeglądałem oferty na otodom w nieco zawężonych kryteriach, teraz patrzę: przez 12 godzin doszło ich ponad 300. I tak dzień w dzień. W zasadzie czemu masz kupować od dewelopera jak możesz już dzisiaj dostać w tej samej okolicy praktycznie nowe mieszkanie w 5-10 letnim budynku? Po coraz nowszych ofertach widać, że pośrednicy zaczęli sprowadzać swoich klientów na ziemię. Wciąż nie można powiedzieć żeby było tanio, ale zdecydowanie można powiedzieć, że pojawił się wybór, którego wcześniej nie było.
Jedyny optymistyczny sygnał to, że wiele wskazuje, że raczej nie będzie nowej fali wirusa i kolejnego lockdownu, bo to by zwyczajnie dobiło nie tylko deweloperów, ale całą gospodarkę.
