Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

Budowy nowych mieszkań i domów w Krakowie i innych miastach - zdjęcia, relacje, nowe informacje, ceny mieszkań.
Awatar użytkownika
anubis
Posty: 1933
Rejestracja: 29 maja 2020, 14:35

Re: Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

Postautor: anubis » 12 wrz 2020, 12:26

NeVeS pisze:Zapominasz o zapasach gotówki po udanych latach, jak przeglądam sobie raport finansowe za ubiegłe półrocze i kwartały notowanych na giełdzie developerów to dochód za rok 2019 czy pierwsze kwartały 2020 nie został przeznaczony na dywidendy tylko odłożony na koncie. Żaden z developerów który opublikował sprawozdanie z ubiegłego półrocza nie był na minusie, czyli nawet nie zaczęli przejadać zapasów. A zapasów finansowych mają spokojnie na przynajmniej pół roku normalnej działalności nawet jeśli nie sprzedaliby nic.


Do tego niektórzy wyemitowali nowe obligacje na Catalyst. Faktem jest, że deweloperzy notowani na giełdzie zachowali się w większości racjonalnie. Pytanie co z pozostałymi. W Krakowie ile firm buduje, ze 100? Na rynekpierwotny.pl jest 193 inwestycji, trochę ciężko założyć, że wszyscy mają kasę na pół roku działalności bez sprzedaży.

Maciej86 pisze:I tu się zgodzę: w przypadku małych deweloperów ryzyko jest troszkę większe, bardziej z uwagi na małą dywersyfikację i dużą wrażliwość na elementy zewnętrzne itp: hipotetyczna sytuacja:
1) ktoś buduje 10 mieszkań (tylko, musi sprzedać 5 by mu się koszty pokryły), wszyscy dokonują 10% wpłat. Deweloper poniósł koszty, ale spoko bo PO wykonaniu robót ziemnych i murów dostaje kasę z banku (etap1). Wszyscy wpłacają teraz 20% w drugim etapie jest trochę drożej. Przez 4 tygodnie wali deszczem, zwalnia mu się kierownik, cena jakiegoś kluczowego materiału idzie do góry. No nie fajnie, ale jakoś daje rade i PO zakończeniu dostaje zastrzyk środków. Kolejny etap jednak idzie znowu jak po grudzie koszty stałe (administracja, sprzęt, nadzór itp.) nie maleją, materiały też nie - a z uwagi na wydłużenie etapu 2 część ludzi powiedzmy z 5 osób się wycofuje (odzyskując część wkładów) - z tego co zostało na rachunku od pozostałej 5 nie pokryje kolejnego etapu. Etap 3 zakończony, bank wypłaca resztę środków, deweloper jest na minusie - albo zbiera środki albo bierze kredyt albo robi wyprzedaż -> czas jest jego wrogiem bo ma duże koszty stałe.

2) Deweloper ma 300 mieszkań (by zwróciły mu się koszty musi sprzedać 200) i ma tylko 30% zaklepanych to nie jest tak źle (procentowo gorzej poprzednik), etap 1 idzie zgodnie z planem, ale pandemia i ludzie nie kupują. Etap 2 może przeciągnąć o kilka miesiące (może ktoś zrezygnuje, może nie, ale Covid i susza i jest usprawiedliwienie bo banki i ubezpieczenia), ale jakoś kończy - pojawiają się zdjęcia na forum :). Na początku 3 etapu wysyła kierowników na inną budowę (bo ma ich 3, albo zwalnia bo za miesiąc mu się gdzie indziej kończy i jeden kiero to ogarnie), powoli gromadzi materiał (by nie było, że nic nie robi)- obniża koszty i czeka - sprzedaż kapie, ale jest spokojny. Nawet z tymi 30% dojdzie do instalacji i najdroższych etapów (zazwyczaj w prospektach od 6 w górę :)) - I dopiero wtedy ma problem. To, że jest opóźniony pół roku to dla niego nic, ludzie raczej też nie wiedzą patrząc na budowę czy idzie szybko czy wolno - coś się dzieje, nikt się już nie wycofa bo drożej czy gorzej czy strach (oczywiście dew, ponosi koszty, ale jak mu dokapie jeszcze 30% do końca to i tak luz). Po za tym w momencie rezerwacji jest "przewidywany termin" zakończenia. Około połowy budowy podaje się już późniejszy termin odbiorów (koledze, który w Warszawie kupował planowany termin różnił się o 11 miesięcy z oddawaniem do użytkowania - grunty okazały się słabe :D), a to jeszcze 3-5 miesięcy się może rozminąć z użytkowaniem (ale już nikt nie rezygnuje, bo budynek stoi i czekamy na odbiory ;))


No właśnie grunt w tym, aby ta sprzedaż cały czas kapała. Są inwestycje w Krakowie, gdzie rzeczywiście tak się dzieje, w dodatku ceny są może nie niskie ale racjonalne. Są takie inwestycje, gdzie cena nowego etapu jest ustawiona na poziomie zupełnie nieracjonalnym i sprzedaż leży zupełnie, bo jak np. na 200 mieszkań sprzedajesz jedno miesięcznie to taka sprzedaż nie dogoni budowy. Same rezerwacje nie oznaczają sprzedaży i dofinansowania inwestycji. Dział sprzedaży w banku udzieliłby kredytu każdemu, kto umie się podpisać, ale dział oceny ryzyka dużo tych wniosków odrzuca. Wycięta z kredytowania jest np. cała turystyka, która w Krakowie jest na rekordowym poziomie ok. 10% PKB.

W dodatku - sprzedaży na rynku pierwotnym nie pomaga ogromny wysyp ofert na rynku wtórnym. Tego jest ostatnio tak dużo, że wręcz nie da się wszystkiego przejrzeć, a lada moment koniec wakacji kredytowych i tarcz. Wczoraj np. przeglądałem oferty na otodom w nieco zawężonych kryteriach, teraz patrzę: przez 12 godzin doszło ich ponad 300. I tak dzień w dzień. W zasadzie czemu masz kupować od dewelopera jak możesz już dzisiaj dostać w tej samej okolicy praktycznie nowe mieszkanie w 5-10 letnim budynku? Po coraz nowszych ofertach widać, że pośrednicy zaczęli sprowadzać swoich klientów na ziemię. Wciąż nie można powiedzieć żeby było tanio, ale zdecydowanie można powiedzieć, że pojawił się wybór, którego wcześniej nie było.

Jedyny optymistyczny sygnał to, że wiele wskazuje, że raczej nie będzie nowej fali wirusa i kolejnego lockdownu, bo to by zwyczajnie dobiło nie tylko deweloperów, ale całą gospodarkę.
Prognoza anubisa > taka jak Kierownika Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH:
https://cutt.ly/pEi3HOF

Nowe pustostany w Krakowie > zapraszam do wątku o pustostanach:
https://budujesie.pl/viewtopic.php?f=14&t=12022


platinium
Posty: 404
Rejestracja: 19 sty 2020, 11:26

Re: Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

Postautor: platinium » 13 wrz 2020, 20:37

ceny transakcyjne za 2 kwartał: bankier.pl/wiadomosc/Ceny-transakcyjne-mieszkan-II-kw-2020-r-Raport-7960429.html
Jak na razie to nawet wyhamowania wzrostów nie widać w Krakowie (jeśli chodzi o k/k)

Wczoraj np. przeglądałem oferty na otodom w nieco zawężonych kryteriach, teraz patrzę: przez 12 godzin doszło ich ponad 300. I tak dzień w dzień.

z czego 290 to duplikaty wrzucane przez narzędzie agencji :)
Ostatnio zmieniony 13 wrz 2020, 20:57 przez platinium, łącznie zmieniany 1 raz.

pawelk
Posty: 140
Rejestracja: 22 maja 2019, 13:27

Re: Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

Postautor: pawelk » 13 wrz 2020, 20:47

anubis pisze:Wczoraj np. przeglądałem oferty na otodom w nieco zawężonych kryteriach, teraz patrzę: przez 12 godzin doszło ich ponad 300. I tak dzień w dzień.

Przecież ta liczba jest mocno zawyżona bo większość ofert jest powielona po 4-5 razy bo ludzie zamiast wynająć jedną agencję (która dostając mieszkanie na wyłączność zainwestuje w mieszkanie w jakieś zdjęcia czy home staging) zgadza się masowe publikowanie tej samej ofery przez wszystkie biura pośrednictwa w mieście.


Awatar użytkownika
anubis
Posty: 1933
Rejestracja: 29 maja 2020, 14:35

Re: Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

Postautor: anubis » 14 wrz 2020, 10:31

pawelk pisze:Przecież ta liczba jest mocno zawyżona bo większość ofert jest powielona po 4-5 razy bo ludzie zamiast wynająć jedną agencję (która dostając mieszkanie na wyłączność zainwestuje w mieszkanie w jakieś zdjęcia czy home staging) zgadza się masowe publikowanie tej samej ofery przez wszystkie biura pośrednictwa w mieście.


Nie, tak jest na gumtree i jest tam teraz taki bajzel, że nie ma sensu przeglądać. Na otodom wystawienie ogłoszenia jest płatne i rzadko się powtarzają. Prędzej dubluje się jak wygasa poprzednie ogłoszenie i jest wystawiane jeszcze raz, ale i tak w liczbach bezwzględnych jest ogromny wzrost.

platinium pisze:ceny transakcyjne za 2 kwartał: bankier.pl/wiadomosc/Ceny-transakcyjne-mieszkan-II-kw-2020-r-Raport-7960429.html
Jak na razie to nawet wyhamowania wzrostów nie widać w Krakowie (jeśli chodzi o k/k)


To wynika z tego, że deweloperzy w Krakowie nie chcieli obniżać cen i ludzie zamiast kupować się powycofywali. Ci którzy się nie wycofali kończyli transakcje po zakończeniu lockdownu i z początkiem lipca. Średnie ceny były liczone na niewielkim wolumenie. Stąd przy podawaniu średniej może się wydawać, że ceny wzrosły, a tak naprawdę to jest jeszcze siła rozpędu poprzedniego kwartału.
Ostatnio zmieniony 14 wrz 2020, 10:52 przez anubis, łącznie zmieniany 1 raz.
Prognoza anubisa > taka jak Kierownika Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH:
https://cutt.ly/pEi3HOF

Nowe pustostany w Krakowie > zapraszam do wątku o pustostanach:
https://budujesie.pl/viewtopic.php?f=14&t=12022

Awatar użytkownika
Albert
Posty: 9
Rejestracja: 30 maja 2019, 22:10

Re: Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

Postautor: Albert » 14 wrz 2020, 10:51

anubis pisze:Nie, tak jest na gumtree i jest tam teraz taki bajzel, że nie ma sensu przeglądać.

Gumtree to w ogóle rak pod względem filtracji danych.
Kiedyś można było ustawić zakres metrażu, teraz nawet tyle nie ma.

Zastanawiam się czemu ta strona ma wciąż taką popularność.

platinium
Posty: 404
Rejestracja: 19 sty 2020, 11:26

Re: Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

Postautor: platinium » 14 wrz 2020, 10:54

Aktualna ilość ogłoszeń w Krakowie: 10 035
29 sierpnia: 10 194 (web.archive.org/web/20200829094919if_/https://www.otodom.pl/sprzedaz/mieszkanie/krakow)
9 sierpnia: 9500 (web.archive.org/web/20200808110936/https://www.otodom.pl/sprzedaz/mieszkanie/krakow)
18 lipca: 9500 (web.archive.org/web/20200718065213if_/https://www.otodom.pl/sprzedaz/mieszkanie/krakow)
13 czerca: 9018: web.archive.org/web/20200613034416if_/https://www.otodom.pl/sprzedaz/mieszkanie/krakow
16 maj: 8700: web.archive.org/web/20200516012412if_/https://www.otodom.pl/sprzedaz/mieszkanie/krakow
6 mar: 8528: web.archive.org/web/20200306054406if_/https://www.otodom.pl/sprzedaz/mieszkanie/krakow

Wniosek: Podczas lockdownu spadła ilość ogłoszeń o 17% w stosunku do dzisiejszego stanu. Od maja ilość ogłoszeń zwiększa się o kilka % w skali miesiąca.

Czy aktualnie jest dużo ogłoszeń? Nie. W czerwcu 2019 było ich 9830 (web.archive.org/web/20190611095247if_/https://www.otodom.pl/sprzedaz/mieszkanie/krakow), czyli więcej niż w czerwcu tego roku.
Przyrost ogłoszeń w miesiącach maj-wrzesień jest raczej spowodowany wstrzymaniem przez niektórych sprzedaży podczas lockdownu.

Przez cały 2019 ilość ogłoszeń utrzymywała się na poziomie ok 9800 ogłoszen, czyli podobnym do aktualnego poziomu

pawelk
Posty: 140
Rejestracja: 22 maja 2019, 13:27

Re: Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

Postautor: pawelk » 14 wrz 2020, 11:06

anubis pisze:
pawelk pisze:Przecież ta liczba jest mocno zawyżona bo większość ofert jest powielona po 4-5 razy bo ludzie zamiast wynająć jedną agencję (która dostając mieszkanie na wyłączność zainwestuje w mieszkanie w jakieś zdjęcia czy home staging) zgadza się masowe publikowanie tej samej ofery przez wszystkie biura pośrednictwa w mieście.


Nie, tak jest na gumtree i jest tam teraz taki bajzel, że nie ma sensu przeglądać. Na otodom wystawienie ogłoszenia jest płatne i rzadko się powtarzają. Prędzej dubluje się jak wygasa poprzednie ogłoszenie i jest wystawiane jeszcze raz, ale i tak w liczbach bezwzględnych jest ogromny wzrost.

mam na otodom (i morizon) poustawiane notyfikacje, i np. mieszkanie które oglądałem parę tygodni temu do dzisiaj pojawia się jako nowe - wystawione przez kolejną agencję (często w dziwny sposób - np. na ulicy obok, ale mieszkanie to samo). inne ogłoszenia też mi się powtarzają co chwilę.

AgentDejv
Posty: 220
Rejestracja: 10 gru 2015, 18:42

Re: Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

Postautor: AgentDejv » 14 wrz 2020, 11:40

No tak. Ogłoszenia są dublowane, ale tak było zawsze więc można to pominąć w analizie.


platinium
Posty: 404
Rejestracja: 19 sty 2020, 11:26

Re: Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

Postautor: platinium » 14 wrz 2020, 11:49

No tak. Ogłoszenia są dublowane, ale tak było zawsze więc można to pominąć w analizie.

Dokladnie, stąd własnie moja szybka analiza z ilością ogłoszeń (bez względu czy są/były duplikaty) - na podstawie danych z ostatnich miesięcy i ostatniego roku :)

budfen
Posty: 111
Rejestracja: 12 gru 2019, 10:14

Re: Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

Postautor: budfen » 14 wrz 2020, 16:30

bankier.pl/wiadomosc/Ceny-transakcyjne-mieszkan-II-kw-2020-r-Raport-7960429.html

Wszędzie trochę tanieje, ale w Krakowie jak zwykle idzie w górę :D

O obniżce średnich kwot, jakie płacono za mieszkania, nie było mowy w Krakowie. Ponadto jeśli w stolicy woj. małopolskiego nastąpiło wyhamowanie wzrostu, to było ono nieznaczne. Najstabilniej względem I kw. 2020 r. kształtowała się średnia cena mieszkań o powierzchni od 40 do 50 mkw. (średnio 7782 zł/mkw.), która w ciągu kwartału wzrosła o 2,2 proc. oraz nieco większych lokali o powierzchni od 50 do 50 mkw. (średnio 7710 zł/mkw.), za które płacono o 2,3 proc. więcej.



Wróć do „Nowe inwestycje mieszkaniowe w Krakowie - bloki, apartamentowce, domy”

Kto jest online

Użytkownicy przeglądający to forum: hoopk i 44 gości