Rynek mieszkaniowy w Krakowie / zakup mieszkania: wyhamowanie podaży mieszkań - opinie / forum

[mariar]

Od kwietnia na kilku portalach śledzę ilość pojawiających się ogłoszeń sprzedaży i wynajmu ( imgur.com/a/X6IV8oG ), wzrosty ilości ogłoszeń w zależności od portalu i kategorii to od 50 do 85%. Z ciekawostek to od lipca od września zwiększyła się liczba ofert na wynajem, a od października systematycznie przybywa ofert sprzedaży przy spadku wynajmu.

Ktoś kilkanaście stron temu wrzucal te liczby z web archive z 18 i 19. We wrześniu/październiku było prawie tyle samo ofert w 20 co w 19. Wszyscy porównujecie do kwietnia kiedy był spadek ogłoszeń o kilkadziesiąt %.
JA dopiero w listopadzie zaobserwowałem wzrost ilości ogłoszeń.

Moje przewidywania:
- Spodziewam się bessy, korekty cen rzędu 10-25%, bez wyraźnego tąpniecie, rozłożonej na kilka lat, im niższe stopy procentowe oraz więcej dodruku pieniędzy tym wszyscy dłużej będą się z tym męczyć, przez co jedna(hossa) i druga strona(bessa) bardzo długo będzie wynajdywać argumenty na poparcie swojej teorii.

To jest możliwe, natomiast trochę wróżenie z fusow. Czy spadną o 10% w ciągu 2 lat czy 15% w ciągu 3 czy może w ogóle.. Ja jestem w podobnej sytuacji i też kupuje. W prawdzie mniej prestiżowo, bo za 8,6k ale wynegocjowałem 1,5% + komórkę lokatorską, więc nie jest źle.

[anubis]

Lecimy w dół. A do tego nie ma już wakacji kredytowych.

BTW. businessinsider.com.pl/finanse/makroekonomia/ceny-mieszkan-ruszyly-w-dol-rekord-liczby-ofert-sprzedazy/14dkl82

Od marca obserwuję ten i podobne tematy czytając argumenty developerów oraz tych co mają nieruchomości vs. podejście spadkowe jak anubisa i tych co mieszkania chcą kupić, do których zaliczam się ja, z czego czasem można wyłapać ciekawe i logiczne wnioski. Dodatkowo analiza dostępnych danych jak raporty NBP, cantatorium, BIG index oraz oglądnięcie w czasie pandemii około 50 inwestycji daje pewną podstawę o opinii.

Moje spostrzeżenia:
- Od kwietnia na kilku portalach śledzę ilość pojawiających się ogłoszeń sprzedaży i wynajmu ( imgur.com/a/X6IV8oG ), wzrosty ilości ogłoszeń w zależności od portalu i kategorii to od 50 do 85%. Z ciekawostek to od lipca od września zwiększyła się liczba ofert na wynajem, a od października systematycznie przybywa ofert sprzedaży przy spadku wynajmu.
- Wyższa liczba ofert na portalach o czym pisze businessinsider.com.pl nie przekłada się jeszcze na spadek cen nieruchomości, co wg mnie może dotyczyć rynku wtórnego z którym nie miałem do czynienia ale w przypadku rynku pierwotnego deweloperzy oraz mali inwestorzy mało kiedy oferują jakiekolwiek obniżki, na razie najwięcej dostałem 8%, na co może mieć wpływ to, że ja jednak nie celuję w centrum miasta i prestiżowe budowy za 10 000PLN^2, gdzie pewnie ze względu na marżę jest większe pole manewru.
- Obecna sytuacja może nie daje jeszcze dużego pola do negocjacji ale daje bardzo dobry komfort braku presji czasu, to znaczy, że nie musisz się spieszyć, masz czas na oglądniecie bardzo dużej puli mieszkań, odsianie kiepskich inwestycji przez co jest duża szansa, że nie będziesz musiał iść na kompromisy.
- Kiepskie inwestycje się nie sprzedają, tu mieszkania wracają do puli i tu będą największe obniżki. Dobre inwestycje powoli ale jednak schodzą ponieważ hossa czy bessa zawsze jest pewna grupa kupujących dla siebie i po oglądnięciu kilku inwestycji przeważnie wiedzą co jest dobre, a co tandetą która miała być sprzedana z dużą marżą. Pytanie czy kiepski wie, że jest słany, a dobry, że jest dobry?
- Odnoszę wrażenie, że branża dalej jest oderwana od rzeczywistości i można spotkać zadufane przedstawicielki bardzo cienkich inwestycji co to myślą, że ludzie powinni się do nich ustawiać kolejkach jednocześnie nie mogących się pogodzić ze zmianą sytuacji. Są też przedstawiciele bardzo rzetelni ale w przypadku ceny przeważnie jest "ten zarząd" którego nie można przeskoczyć.
- Ku mojemu zdziwieniu mali inwestorzy dosyć często buduj ze środków własnych, średni dosyć często mają już sprzedaż na poziomie pozwalającym im spłacić kredyt, wiec tu nie ma co liczyć na ciśnienie. Oczywiście wg czasem sytuacja będzie się zmieniać.

Moje przewidywania:
- Spodziewam się bessy, korekty cen rzędu 10-25%, bez wyraźnego tąpniecie, rozłożonej na kilka lat, im niższe stopy procentowe oraz więcej dodruku pieniędzy tym wszyscy dłużej będą się z tym męczyć, przez co jedna(hossa) i druga strona(bessa) bardzo długo będzie wynajdywać argumenty na poparcie swojej teorii.
- Konkretniejsze problemy w budowlance zaczną się pewnie równo za rok jak będą w połowie albo będą się kończyć inwestycje które nie zostały wyprzedane, a mają np. zapisane, że 30% ma pochodzić z wpłat klientów lub są spółkami giełdowymi i będą musieli wykazać sprzedaż.

Ciekawe obserwacje. Z większością się zgadzam.

Co do tapnięcia to wydaje mi się, że jednak będzie (chociaż nie z tygodnia na tydzień, raczej w perspektywie jakichś 3 miesięcy). Jeżeli jakiś większy deweloper się przewróci to może rozpocząć się gorączka i kolejni będą chcieli uniknąć tego samego. Generalnie im dłużej trzymają te ceny, tym bardziej wysysa się popyt. Ci co mają kupić i tak kupią... tylko w innych miejscach. Najbardziej zagrożone są te najdroższe inwestycje w centrum, mniej te pod miastem.

Zwykle to było tak, że jak deweloperzy puszczali to dopiero za nimi szedł rynek wtórny. Teraz mamy taką kuriozalną sytuację, że rynek wtórny może zacząć przeceny i wyprzedzi w tym (chyba pierwszy raz) deweloperów.

[Krakus44]

Za to inny anonimowy ekspert na forum zapewniał w połowie czerwca...

"Nie mam pojęcia jak można nie zakładać obniżek w Krakowie.
Przecież tu jak wół będzie do 15% jeszcze w tym roku, jak pisze PKO BP w raporcie z tego miesiąca. Nie ma bardziej spekulacyjnego rynku w Polsce.
Wy piszecie "haha czekaj na 25%". Jestem w pełni przekonany, że do przyszłej wiosny będzie i 50% na niektórych inwestycjach. "

"Prognozy mają to do siebie, że są aktualne na moment, kiedy je się pisze. W czerwcu nikt nie spodziewał się, że w wakacje janusze ogłoszą koniec pandemii, a rząd, zupełnie nieracjonalnie rzuci potężne pieniądze na rynek ("helicopter money"), bo musi być git przed wyborami Dudy. To jest jak najbardziej aktualne, tylko opóźnione w czasie. Takie odroczenie wyroku na dwa kwartały."



No jasne na tym właśnie polegają prognozy, dlatego nie rozumiem dlaczego kwestionujesz prognozy innych, tym bardziej, ze te ktore krytykujesz niczego nie zapewniaja w przeciwienstwie do Twoich. W Twojej opini & opiniach wyrazasz niezachwiana pewność o 15-50% spadkach.
Nie boli Cie zerowa skuteczność twojego "prognozowania" i bezkrytycznosc w twoich postach od tylu miesiecy?
Chyba ktorys z nas czegos nie rozumie? Pytanie czy to ja czy Ty?
Pewnie ja..?.nieprawdaz?

[mariar]

@Krakus44, pytanie raczej retoryczne. Jak ma nie boleć jak wypisuje tu przez pół roku średio 3 posty dziennie długości przeciętnego artykułu.
Wyprzedził już forumowych weteranów aktywnych od wielu lat. Dla przyjemności? Hehe.

Ale nie powiem, zdanie "Prognozy mają to do siebie, że są aktualne na moment, kiedy je się pisze" bardzo mi się spodobało. Oby jakiś polityk nie podłapał... zainwestują w spółkę która zbankrutuje i powiedzą w wiadomosciach że "inwestycje są dobre, ale w czasie jak się inwestuje".
Dobrego dnia

[timmons]

Kiedyś przedstawiliśmy pełną ofertę na dom wakacyjny, który był na rynku od 3 lat. Znaleźliśmy naprawę za 10 tys. Zł, więc kazaliśmy sprzedającemu obniżyć cenę o 5 tys. Zł. Powiedzieli, że nie, więc poszliśmy.

Niedawno złożyliśmy ofertę na dom w Krakowie, który istnieje na rynku od ponad roku. 15% niższe niż pytanie. Sprzedawca wraca z rabatem 1,5%.

Mam dość radzenia sobie z polskimi sprzedawcami. Całkowicie nierozsądne. Bardziej chętni do siedzenia z niesprzedanym pustym domem, niż rozpoznawania, że ma on zbyt wysoką cenę.

[tomm]

Idzie zamkniecie kwartalu/roku i bedzie window dressing u devow, widoczne to bylo np w Lokum ostatnio. Czy mialoby sens zlozenie grupowej oferty kilku developerom? Pare osob na forum mysle ze mogloby byc chetnych? Cos nie moge madmaxowi priva wyslac.

Ja kupilbym najchetniej dzialke ale w ostatecznosci 4pokoje na czas budowy mogloby byc. Jak sie nie uda to wyglada na to ze w 1 kwartale 2021 beda jeszcze lepsze czasy na negocjacje - na rynek trafi duzo gotowych mieszkan

[WiktorR]

Kiedyś przedstawiliśmy pełną ofertę na dom wakacyjny, który był na rynku od 3 lat. Znaleźliśmy naprawę za 10 tys. Zł, więc kazaliśmy sprzedającemu obniżyć cenę o 5 tys. Zł. Powiedzieli, że nie, więc poszliśmy.

Niedawno złożyliśmy ofertę na dom w Krakowie, który istnieje na rynku od ponad roku. 15% niższe niż pytanie. Sprzedawca wraca z rabatem 1,5%.

Mam dość radzenia sobie z polskimi sprzedawcami. Całkowicie nierozsądne. Bardziej chętni do siedzenia z niesprzedanym pustym domem, niż rozpoznawania, że ma on zbyt wysoką cenę.

Bo to jest typowo polskie. Moja kuzynka woli trzymać puste mieszkanie niż wynająć 400 zł taniej.

[krakus1891]

Ktoś kilkanaście stron temu wrzucal te liczby z web archive z 18 i 19. We wrześniu/październiku było prawie tyle samo ofert w 20 co w 19. Wszyscy porównujecie do kwietnia kiedy był spadek ogłoszeń o kilkadziesiąt %.
JA dopiero w listopadzie zaobserwowałem wzrost ilości ogłoszeń.

Ktos kiedyś pisał ... , cóż polecam jednak weryfikowac co "ktoś kidyś pisał", bo "kłamstwo powtórzone 100 razy staje się prawdą" .
dane od wakacji 2018 , z gumtree i OLX

To jest możliwe, natomiast trochę wróżenie z fusow. Czy spadną o 10% w ciągu 2 lat czy 15% w ciągu 3 czy może w ogóle..

Zgadzam się że prgnozowanie terminu i wysokości spadków , jest wróżeniem z fusów, bo dla czego 15 % a nie 25%, czy 45 % ??
Jednak postarajmy sie je oszacować , bo tak jak i wzrosty tak i spadki bedą z czegoś wynikały, wieć i ich zakres też będzie czymś podyktowany. Prognoza temperatury na 1 stycznia , będzie wróżeniem z fusów , ale możemy ją oszacować i może wynosić miedzy - 20 a +15 , razcej napewno nie będzie wynosić -40 ani tez + 35.

Cofnijmy się więc w czasie do 2005 r.....
Średnie zarobki wynoszą jakieś 2400 zł , zaś m2 mieszkania ok 2500 zł , stopy % wynosza ok 6 % .
w 2007 r
Zarobki rosną do 2700 zł , ceny mieszkań do 8 tys , zaś stopy spadają do 4 % , realnie zdolność kredytowa ze względu na zarobki i niższe stopy rośnie o 30 % , dzieki kredytom frankowym pewnie o kolejne 30 % , więc w najlepszym wypadku wzrost cen z tych czynników powinien byc maks w granicach 4 tys /m2 . Wspominałem że są 3 czynniki wpływajace na ceny 1. zarobki, 2. zdolność kredytowa. 3. poziom zaspokojena potrzeb mieszkaniowych. Skoro nie pierwsze dwa czynniki , zostaje nam ten ostatni. tak się skłąda że w 2007 , 27 lat czyli wiek nowych potrzeb mieszkaniowych miał szczyt wyżu demograficznego i to to sprawiło że ceny zamiast wzrosnąc 4 tys ile wynikałoby z wzrostu zdolności kredytowej i zarobków poszybowały do 8,5 tys ...
W momencie jak frnak drożej x2 , nastepuije ban na kredyty walutowe , a zdolnośc kredytowa w złotowkach jest o 30 % niższa , więc w ciągu kilku lat ceny dostsowują się do jej poziomu.
2014 r .
Średnie zarobki 3800 zł, ceny spadają do 6,2 tys , stopy % spadają poniżej 4 % , ale 27 lat ma rocznik 1987 , czyli ponad 600 tys dzieci więc "zaledwie" 100 tys mniej niż szczyt wyzu z rocznika 83 , ciagle jest więc tych nowych potrzeb miszkaniowych sporo , ale ... od 2007 r wybudowano pewnie z 1,5 mln nowych mieszkań , a i 2 mln osób wyemigrowało i takim sposobem w 2013 r dla 13,5 mln gospodarst domowych dostepnych było 14 mln mieszkań . Skończyły się niedobory mieszkań , więc wydawać by się mogło że ceny zaczną zmierzać do poziomu z 2005 czyli m2 mieszkania = średnim miesięcznym zarobkom . To jest tez okres arabskiej wiosny , która sprawiła że z mapy turystycznej znika, Egpit, Tunezja , Turcja , więc ruch turystyczny zaczyna rozlewac sie po europie na czym korzysta min Krk , mamy wystrzał najmu krótkoterminowego , który skutecznie wchłania nadwyżkę mieszkan w największych miastach.
Przychodzi rok 2020 , pandemia sprawia że ruch turystyczny zamiera i nagle coś dziwnego dzieje się z najmem zaczyna się walka cenowa i ceny spadją o 10 % w pół roku a pomimo to ogłoszeń jest 2x tyle ile rok wcześniej i widać że wiszą miesiącami.
Rynek najmu ostzregał już od bardzo długiego czasu ... w 2003 r cena najmu m2 kawalerki wynoisła ok 30 zł/m2 , przy zarobkach i cenie m2 w okolicach 2 tys zł , a w 2019 przy wzroście zarobków o 250 % a cenie m2 o 500 % cena najmu rosnie o 30 % ... czyli z uzględnienie inflacji jest realnie niższa o 15 %,
Przypomne ponownie : zarobki, zdolnośc kredytowa, poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, to czynniki decydujące o cenach nieruchomości Ceny w stosunku do zarobków i zdolności kredytowej są nadal 2x za duże , a czynnik który do tego doprowadził czyli niedobór mieszkań , zmienił się w nadmiar ...
Ta nierównowaga bedzie musiała się kiedyś wyprostować , pytanie tylko jak to się stanie ... . Czy za sprawą nagłego krachu czy będzie to stopniowy proces, dośwaidczenie uczy że zazwyczaj dzieje się to tak po 10-15 % rocznie przez 4-5 lat ...
Czy nie ma innego scenariusza ... ano nie ... w Polsce nadal gestość zaludnienia jest o połowe mniejsza niz w DE , czyli spokojnie na tej przestzreni znajdzie się miejsce dla 70 mln ludzi . Jesteśmy na skrzyżowaniu globalnych szlaków komunikacyjnych i z Warszawy jest niemal taka sama odległość jak do Pekiinu jak i do Waszyngtonu , idealna lokalizacja ze względów logistycznych do lokowania produkcji. Wymaga to jednak otwarcie na imigracje, deregulacji i liberalizacji gospodarki , póki co garściami czerpiemy z doświadczeń Greków, Hiszpanów i Irlandczyków w kopiowaniu drogi do kryzysu ...
Nie będę sie bawił we wróżenie , i podawał kiedy o ile wzrosną/spadną ceny. Chce tylko uświadomić że bez wojny , i jakis dramatycznych obrazów scenariusz 50-70 % spadków cen nieruchomości jest jak nabardziej możliwy i nie byłby niczy niezwykłym patrząc na tempo w jakim się zadłużamy.
Myślę że warto aby każdy znał skale ryzyka i wiedział , jak drogie, o ile za drogie są w chwili obecnej mieszkania ,oraz co może się stac jak "niewidziala reka rynku" zadziała.
O ile nie zacznie do polski przyjeżdzać po kilkaset tys imigranów rocznie , tworząc nowe potrzeby mieszkaniowe , nie bardzo widze co miałoby dalej styumulwoać wzrosty, bo w kryzysie zarobki rosnac nie będą , a zdolnośc kredytowa moze tylko spadać ...

[platinium]

Ktos kiedyś pisał ... , cóż polecam jednak weryfikowac co "ktoś kidyś pisał", bo "kłamstwo powtórzone 100 razy staje się prawdą" .
dane od wakacji 2018 , z gumtree i OLX

Muszę obronić mariara, bo sam wrzucałem web archive z Gumtree i Otodom kilkadziesiąt stron temu gdy jakiś typek porównywał we wrześniu/październiku ilość ogłoszeń sprzedaży do kwietnia. Od kwietnia oczywiście wzrosła, ale w porównaniu do października `19 była taka sama - co dodatkowo potwierdza Twój wykres. Nie widzę tu kłamstwa.

Nie będę sie bawił we wróżenie , i podawał kiedy o ile wzrosną/spadną ceny. Chce tylko uświadomić że bez wojny , i jakis dramatycznych obrazów scenariusz 50-70 % spadków cen nieruchomości jest jak nabardziej możliwy i nie byłby niczy niezwykłym patrząc na tempo w jakim się zadłużamy.

Nie będę się bawił we wróżenie, ale powróżę że jak nie bedzie wojny a..
A tak poważnie, to oczywiście że można szacować. Mogę nawet udzielić Wam darmowej 100% pewnej prognozy. Nieruchomości stanieją lub nie stanieją. Można porównywać ceny w wartości nabywczej PLN, w uncjach złota, porównywać do Czech, Ukrainy.. czy do kryzysu z 2008, ale co to da.
Na początku tego wątku anubis na co drugiej stronie wrzucał korelacje cen mieszkań z bezrobociem. Początek lockdownu, sytuacja gospodarcza zapowiadała się tragicznie. Po ponad pół roku od pełnego lockdownu bezrobocie wzrosło o... 0,3 punkta (https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ ... 0,4,1.html). Natomiast średnia krajowa wróciła do poziomu z przed lockdawnu i wynosi 4% więcej niż w styczniu.
Taki jest stan na dziś. Co będzie w przyszłym roku? Nie wiemy.. większość prognoz z I czy II kwartału się nie sprawdziła. Nie tylko te anubisowe, także analizy banków czy popularnych agencji. Czy PL upadnie w `21? Czy bezrobocie wybije do góry? czy wyjdziemy z unii? Kto to wie, ja nie widzę sensu w takich prognozach.To już lepiej zainwestować w fundusz, darować sobie nieruchomosci i w razie jakiś spadków czy okazji wypłacić kasę zamiast inwestować czas w analizy poprzednich kryzysów czy innych gospodarek.

[anubis]

Ktoś kilkanaście stron temu wrzucal te liczby z web archive z 18 i 19. We wrześniu/październiku było prawie tyle samo ofert w 20 co w 19. Wszyscy porównujecie do kwietnia kiedy był spadek ogłoszeń o kilkadziesiąt %.
JA dopiero w listopadzie zaobserwowałem wzrost ilości ogłoszeń.

Ktos kiedyś pisał ... , cóż polecam jednak weryfikowac co "ktoś kidyś pisał", bo "kłamstwo powtórzone 100 razy staje się prawdą" .
dane od wakacji 2018 , z gumtree i OLX

Na gumtree to polecam patrzeć trochę z przymróżeniem oka. Tam ogłoszenia są darmowe i biura wstawiają je przez automaty. Na olx z kolei ogłoszenia są płatne, ok. 20 zł - jak ktoś coś tam wrzuca to raczej na serio, obojętnie czy biuro czy osoba fizyczna.

Po olx i otodom widać jak pompowana jest podaż na wtórnym.

Mamy:
- rekordową podaż na wtórnym
- rekordową podaż na pierwtonym
- lekki wzrost cen na obu rynkach
- pikujący wolumen sprzedaży

Taka autostrada do załamania.