Krakow potrzebuje tanich mieszkan by sie rozwijac

[krakus1891]

Czyli wolumen sprzedaży będzie konsekwentnie spadał (spada od dwóch kwartałów), ale ceny będą się trzymały. Aby była korekta potrzebna by była płynność na rynku, przewagi podaży nad popytem, ale myślę, że tak nie będzie. Po prostu pokończą się środki na lokatach, które mogłyby być jeszcze wydane, podniesione zostaną stopy i nagle... ludzie przestaną kupować mieszkania inwestycyjnie, tak po prostu.

Skoro nawet 70% zakupów teraz to tezauryzacja (w dużych miastach, na prowincji wygląda to inaczej) to deweloperzy zostaną z niewyprzedaną ofertą. W pierwszym kwartale tego roku odpalono rekordową historycznie ilość nowych projektów. Znikną inwestorzy (podobnie jak to było w kwietniu-maju zeszłego roku), część porozwiązuje rezerwacje, być może nawet będą wypowiadane umowy deweloperskie, które miały iść na cesje. Nagle na rynku zostanie 20% popytu, który kupuje dla siebie.

No i to już nakręci spiralę w dół.

Taki możliwy scenariusz.

Cóż myślę że większość ludzi nie do końca pamięta jak kryzys w nieruchomościach wygląd, to nie giełda gdzie nagle wykres pikuje 40 % w dół w ciągu kilku dni.
W nieruchomościach ceny po prostu przestają być akceptowalne dla rynku , więc mocno spada popyt, zaczyna się testowanie rynku ze strony sprzedażowej... , po cenach "rynkowych" mieszkania praktycznie sprzedać się nie da, więc aby sprzedać w miarę szybko trzeba zejść te 20-30 % poniżej rynku. Spada drastycznie wolumen , przy mało płynnym rynku nie do końca widać ruchy cenowe , więc w statystykach widzimy co najwyżej kilku % spadki kwartał do kwartału.
Tak po roku , dwóch zaczynają się bankructwa pierwszych deweloperów , cóż dla nich zejście 20-30 % oznacza 0 marżę ... , nie są w stanie tego zrobić , więc idą na przeczekanie , co oznacza dodatkowe koszty obsługi długu ... , no i tak po roku czekania ceny rynkowe są -10 % , ale dalej aby szybko sprzedać trzeba być te 20-30 % poniżej rynku , czyli w stosunku do ceny wyjściowej się to robi 30-40 % ...
Cały problem w tym że ciężko o bieżące dane o wolumenie sprzedaży, więc nigdy nie wiadomo czy mamy już kryzys czy nie ... , Jak już w prasie pojawiają się informacje że lecimy w dół to zapewne kryzys trwa już od dobrego roku ...
Wiele osób mam wrażenie wychodzi z założenia że w nieruchomościach to jest masę czasu aby wyskoczyć z pociągu, a niestety jest dokładnie na odwrót ...

[NeVeS]

Deweloperzy giełdowi co kwartał publikują raporty, jeśli siądzie im popyt kurs ich akcji od razu zareaguje. Także bezwładność to maks 3 miesiące, a nie lata.

[anubis]

No z tym, że deweloperzy giełdowi to też czubek rynku. Nawet jakby zostało 10% popytu to on w pierwszej kolejności zajrzy na strony dużych deweloperów, gdzie są piękne grafiki, rzuty 3d i wizualizacje. Największych deweloperów kryzys dotknie najpóźniej, zacznie się u małych, których nikt nawet nie ankietuje.

[JanuszBiznesu]

No z tym, że deweloperzy giełdowi to też czubek rynku. Nawet jakby zostało 10% popytu to on w pierwszej kolejności zajrzy na strony dużych deweloperów, gdzie są piękne grafiki, rzuty 3d i wizualizacje. Największych deweloperów kryzys dotknie najpóźniej, zacznie się u małych, których nikt nawet nie ankietuje.

Według mnie deweloperzy giełdowi dają teoretyczne poczucie bezpieczeństwa. Oczywiście niesłuszne bo też mają często np. zaskarżone PnB
A co do grafik i mniejszych deweloperów to dziwi mnie, że tworzą milionowe inwestycje a ich strony czasami wyglądają gorzej niż projekty na zaliczenie w liceum :/

[krakus1891]

Deweloperzy giełdowi co kwartał publikują raporty, jeśli siądzie im popyt kurs ich akcji od razu zareaguje. Także bezwładność to maks 3 miesiące, a nie lata.

Rynek wtórny jest większy niż pierwotny , deweloperzy giełdowi w 2020 sprzedali 20 tys mieszkań , w stosunku do 220 tys jakie oddano w 2020.
Po raportach deweloperów giełdowych też ciężko kwartał do kwartału coś wywnioskować , ponieważ zdaża się że np przez dwa kwartały nie wprowadzają żadnej inwestycji do sprzedaży wtedy mamy nagle dołek potem wprowadzają kilka dużych i mamy gigantyczny wzrost. Największy Polski deweloper ma udział w rynku na poziomie 1,8 %. Niestety ta bezwładność jest znacznie większa i to przynajmniej kilka kwartałów i widać ją na samym końcu deweloperów notowanych na giełdzie ...
Niestety nie mamy żadnych dobrych miar popytu ... którymi można byłoby szybko mierzyć stan rynku... . Póki co widzimy że coś dziwnego dzieje się na rynku wtórnym w warszawie zarówno w danych NBP jak i GUS , ale nie wiadomo czy to anomalia , czy zaczęło się ... , a to dane za q1 czyli sprzed dobrych kilku miesięcy co się dzieje teraz dowiemy się w pod koniec roku , a dopiero pewnie pod koniec q1 2022 będzie wiadomo czy to co się działo w q1 2021 w warszawie to już trend ...
To nie jest niestety tak że nieruchomości reagują wolniej niż giełda, one reagują równie szybko tylko że my o tym nie wiemy, to niestety tworzy iluzje że jest sporo czasu aby "wysiąść" z pociągu ...

[rydler32]

Deweloperzy giełdowi co kwartał publikują raporty, jeśli siądzie im popyt kurs ich akcji od razu zareaguje. Także bezwładność to maks 3 miesiące, a nie lata.

Rynek wtórny jest większy niż pierwotny , deweloperzy giełdowi w 2020 sprzedali 20 tys mieszkań , w stosunku do 220 tys jakie oddano w 2020.
Po raportach deweloperów giełdowych też ciężko kwartał do kwartału coś wywnioskować , ponieważ zdaża się że np przez dwa kwartały nie wprowadzają żadnej inwestycji do sprzedaży wtedy mamy nagle dołek potem wprowadzają kilka dużych i mamy gigantyczny wzrost. Największy Polski deweloper ma udział w rynku na poziomie 1,8 %. Niestety ta bezwładność jest znacznie większa i to przynajmniej kilka kwartałów i widać ją na samym końcu deweloperów notowanych na giełdzie ...
Niestety nie mamy żadnych dobrych miar popytu ... którymi można byłoby szybko mierzyć stan rynku... . Póki co widzimy że coś dziwnego dzieje się na rynku wtórnym w warszawie zarówno w danych NBP jak i GUS , ale nie wiadomo czy to anomalia , czy zaczęło się ... , a to dane za q1 czyli sprzed dobrych kilku miesięcy co się dzieje teraz dowiemy się w pod koniec roku , a dopiero pewnie pod koniec q1 2022 będzie wiadomo czy to co się działo w q1 2021 w warszawie to już trend ...
To nie jest niestety tak że nieruchomości reagują wolniej niż giełda, one reagują równie szybko tylko że my o tym nie wiemy, to niestety tworzy iluzje że jest sporo czasu aby "wysiąść" z pociągu ...

akcje możesz sprzedać w sekundę, pod wpływem impulsu, a z mieszkaniem już tak szybko nie jest, nawet jeśli masz klienta -> mniejsza bezwładność powoduje większą stabilność „kursu” w czasie, krach -30% z dnia na dzień stosunkowo mniej prawdopodobny niż to, że USD będzie po 100 PLN

[anubis]

Niby tak, ale z drugiej strony faktyczny spadek cen, czyli to, co potencjalnie możesz otrzymać, następuje w okresie tygodnia. Po prostu jak zaczyna się spadek to ludzie wystawiają mieszkania sugerując się ceną z otodom, a dopiero po 3 miesiącach orientują się, że te ceny to pic na wodę. Smart money wychodzi szybciej i od razu wystawia z korektą 10%, janusze czekają aż Gazeta Wyborcza zaczyna pisać, że jest kryzys.

Zgadzam się z @krakus1891, że nie ma praktycznie żadnych narzędzi, które pozwalają zbadać wolumeny. NBP robi ankiety u giełdowych deweloperów (rynek pierwotny) i sieciowych biur pośrednictwa (rynek wtórny), ale co się tak naprawdę dzieje na pozostałych 80% rynku to brak danych.

No i to nieprawda, że "rynek wtórny jest większy niż pierwotny". To jest niedopowiedzenie. Rynek wtórny jest przytłaczająco większy od pierwotnego. Pierwotny przy wtórnym to jest margines. Kolejna sprawa, że ok. połowa transakcji w Polsce to jest Warszawa. Czyli obserwowanie RW w Warszawie daje najlepszy wskaźnik co tak naprawdę dzieje się na rynku nieruchomości.

[Krakus44]

Jakie wolumeny...? Ja wynajmuje 3 mieszkania, co miesiac splywa mi na konto 7000 zl i wlasnie wypijam wolumeny dobrego wina ...Pozdrowienia z Toskani dla maruderow...

[krakus1891]

akcje możesz sprzedać w sekundę, pod wpływem impulsu, a z mieszkaniem już tak szybko nie jest, nawet jeśli masz klienta -> mniejsza bezwładność powoduje większą stabilność „kursu” w czasie, krach -30% z dnia na dzień stosunkowo mniej prawdopodobny niż to, że USD będzie po 100 PLN

No właśnie nie do końca ... , kryzys w nieruchomościach zaczyna sie od nadmiernej podaży która wynika z jednej strony z chciwości deweloperów z drugiej strony z braku akceptacji cen przez kupujących i najczęściej dzieje sie to w tym samym czasie.
Ta bezwładność jest taka sama jak na giełdzie bo ona bierze się z psychologii , w pewnym momencie ludzie przestają wierzyć w wieczne wzrosty oraz że ceny są oderwane od rzeczywistości, tu nie ma bezwładności ... to się dzieje szybko. Bezwładność dotyczy jedynie tego że o tym że wajcha się przestawiła dowiesz się pół roku/rok później,
Jak wajcha się przestawi , to albo schodzisz z cena 20-30 % poniżej rynku , wtedy zapewne uda ci się sprzedać , albo czekasz 2-3 lata z całym rynkiem aż ten spadnie 20-30 % w dół .
Tak więc nie ma bezwładności kursu , jest bezwładność rynku który znacznie wolniej dopasowuje się do popytu..
W nieruchomościach patrz na liczbę transakcji , bo jak ta się załamuje to po cenie rynkowej mieszkanie jest nie niesprzedawalne , a im większy zjazd popytu tym niżej niż cena rynkowa musisz zejść ... , tu nie ma żadnej "bezwładności" kursu ...

[JanuszBiznesu]

Niby tak, ale z drugiej strony faktyczny spadek cen, czyli to, co potencjalnie możesz otrzymać, następuje w okresie tygodnia. Po prostu jak zaczyna się spadek to ludzie wystawiają mieszkania sugerując się ceną z otodom, a dopiero po 3 miesiącach orientują się, że te ceny to pic na wodę. Smart money wychodzi szybciej i od razu wystawia z korektą 10%, janusze czekają aż Gazeta Wyborcza zaczyna pisać, że jest kryzys.

Ludzie chcący sprzedać wystawiają po takiej samej cenie jak somsiad na otodom a jak im nie idzie sprzedaż to ostatnią rzeczą jaką zrobią to obniża cenę. Standardowo to home staging / lepsze fotografie / wstawia nowe meble z Ikei / zamalują grzyba ew. udadzą się do biura pośrednictwa.