Krakow potrzebuje tanich mieszkan by sie rozwijac

[anubis]

Jeśli jest rzesza ludzi kupująca pod inwestycję, bo "będzie rosło 20% r/r" to deweloper nie przejmuje się ich jakością. Dochodzą potem takie absurdy jak "U Przybyszewskiego". gdzie w pierwszym etapie były piękne tarasy, duża przestrzeń wspólna, a w drugim etapie mniejsza przestrzeń wspólna, część parkingów na platformie, a w mieszkaniach dochodzących do 19k za metr największe balkony mają 10 metrów kwadratowych. To ludzie ludziom zgotowali ten los akceptując te słabe oferty.

Dlatego najfajniejsze oferty na wtórnym są z lat 2010-2015, kiedy deweloperzy jeszcze musieli dorzucić coś ekstra, aby uzasadnić wyższą cenę. 2016-18 - jeszcze coś znajdziesz. 2019 do teraz to jest w zasadzie sama kaszana.

Ale może niedługo.

WIBOR 3M 2,45% (0,0400)
WIBOR 6M 2,74% (0,0500)

[krakus1891]

Ale co mi to da? Zakładam, że developer jako firma musi działać racjonalnie, bo zatrudnia ludzi, obraca milionami złoty, ponosi odpowiedzialność cywilną, musi znać prawo budowlane i prawidła mikro i makro ekonomii, aby nie poszedł z torbami.

Deweloper teraz kupuje ziemię na inwestycje które realnie będą ukończone za 4-5 lat, bo mamy cały okres projektowania zgód , pozyskiwania finansowania, podwykonawców. Deweloper nie ma bladego pojęcia jaki będzie popyt za 5 lat , nie ma pojęcia jaka będzie podaż, bo o tym co robi konkurencja dowie się już z opóźnieniem. Nie ma tez pojęcia w jakim otoczeniu prawnym i ekonomicznym będzie te mieszkania sprzedawał ..
Sterowanie podażą mieszkań jest takim medialnym mitem bo fizycznie tego sie nie da zrobić ... , podaż mieszkań ogranicza rynek ... , w pewnym momencie deweloperzy maja problem z pozyskaniem finansowania, a przy tym poziomie ryzyka za swoje to nie budują , i do każdej inwestycji powołują spółki celowe , aby w razie czego bankrutować daną inwestycje a nie całą firmę. Historia uczy nasz że strona podażowa zawsze w pewnym momencie przesadza.
Co Ci to da ?? , ano to że teraz zakładasz że deweloperzy zachowują się logicznie, że mają jakiś plan , bo obracają milionami złotych ... , więc tak nie jest , bo muszą decyzje podejmować mając olbrzymia liczbę niewiadomych bo muszą wróżyć z fusów odnośnie tego co będzie za 5 lat ...

Byli tacy co "poszli", ale to margines na szczęście. Wiem co masz na myśli, mogę dla zabawy założyć że developerzy żyją wiecznym hura optymizmem, że będą oczekiwać strumienia klientów z milionami monet aby kupić ich mieszkania, albo przeciwnie, że będzie totalny zastój, kredyty staną się bardzo drogie, ludzi nie będzie stać.

Sam widzisz że przy założeniu nieracjonalności , nie ma czegoś takiego jak stabilizacja ... , i na stole zostają tylko scenariusze skrajne ...

Nie wiem jak będzie, może coś po środku, a może przeważy bardziej jakiś scenariusz.

Nikt tego nie wie , ale masz racje natura w długi terminie dąży do średniej, jak mamy dynamiczne wzrosty to potem mamy dynamiczne spadki ...

Mi intuicja podpowiada,

Ja tam intuicji nie wierzę ani swojej ani czyjejś... Staram się tworzy scenariusze oparte o związki przyczynowo skutkowe, analizować mechnizmy które stoją za określonymi zachowaniami rynku. Długi czas zakładałem racjonalność , niestety te scenariusze się nie sprawdzają , odkąd założyłem nieracjonalność sprawdzają się znacznie lepiej ... . Obecny scenariusz zakłada nadal sporą dozę optymizmu czyli wzrosty , do pojawienia się czarnego łabędzia , i nie będziemy mieć spokojnej korekty ... , a raczej panikę ...

tak jak już pisałem, że spadków znacznych raczej nie będzie, co najwyżej spowolnienie tempa wzrostów. Sam "inwestuję" z perspektywą 5-10 lat, więc mam w d. czy dziś kupuję o 10-15% więcej czy mniej. Ale to moja opinia, mogę się mylić, jak każdy na tym forum

Dla tego tak kluczowe jest pytanie o kolejny cykl. Czy korekta będzie oparta o rozsądek , czy o strach ??, jakie będzie odbicie , bo za 10-15 lat będziemy mieli olbrzymi wpływ demografii na rynek nieruchomości , wiec podobnie jak w Japonii kolejnej górki może nie być ... , przynajmniej nie w następnym cyklu , a do powrotu do obecnych poziomów będzie potrzeba 30 lat ... , czyli dwóch cykli ...

[krakus1891]

Jedyne, co faktycznie może deweloperka, to przedłużać budowę licząc, że na koniec sytuacja się unormuje.

No nie może , bo nie buduje za swoje tylko pożyczone , wydłużenie budowy to konieczność rolowania długu, a to przy rosnących stopach w 2-3 lata zjada całą marżę . Przedłużać to może inwestor indywidualny budujący systemem gospodarczym ...

Tylko czy teraz serio można liczyć na to, że za 2-3 lata będzie lepiej? Stopy mają iść do góry bite 2 lata. To nie jest jednak początek covidu kiedy takie przeczekiwanie miało jakiś sens. Myślę, że teraz sens ma zupełnie coś innego - jak najszybciej kończyć budowę i wyprzedać ofertę dopóki stopy procentowe nie dobiją do 5%.

No i znowu zakładasz logiczne zachowanie, czyli wychodzimy z inwestycji jak najszybciej , deweloper tez człowiek , tak jak nasi forumowicze uważa że ma jeszcze sporo czasu i zdąży w pore "z pociągu wysiąść". Bardziej prawdopodobne jest że będzie chował część oferty , licząc na dalszy wzrost cen, niż to że przyspieszy budowę aby jak najszybciej upłynnić to co ma.

Ta... Same rekordy po stronie podażowej a jak szukam mieszkania w Krk to okazuje się że nie ma czego kupić.

Pierwotny z fajnych mieszkań wydrenowany (w segmencie, w którym szukam i lokalizacji czyli południe Krakowa). Wtórny cenowo tak wystrzelił że 10k to teraz mieszkania do remontu i w budynku, na który normalnie bym nawet nie spojrzał.

Cóż znowu to wygląda na manipulowanie ofertą , czyli najpierw puszczamy największe dziadostwo , czekamy aż ceny wzrosną i wtedy za wyższe ceny najlepszą część oferty upłynniamy.
To samo miało miejsce przed Covidem , jeszcze do wakacji się deweloperzy trzymali po czym nagle oferta w miesiąc się podwoiła ..

Czy tylko ja mam wrażenie że w zasadzie wszystko kosztuje teraz 10k a kilka lat temu za 10k można było kupić mieszkania w świetnych inwestycjach. (Teraz te przeniosły się na poziom 15k).

Pytanie czy w te kilka lat mieszkania nagle jakoś magicznie nabrały wartości ??, może ubyło mieszkań ??, przybyło potrzeb mieszkaniowych ... , eksplodowała imigracja ?? drastycznie wzrosła rentowność najmu ?? .
A może w tym samy czasie oszczędności uciekały z banków, co para na średnich krajowych zaczęła mieć 1 mln zdolność ??
Jesli ta ostatnia opcja , to co jak zdolność takiej parki spadnie do pół miliona, zaś lokata zacznie dawać wyższą stope zwrotu niż najem ?

[ralf]

Dlatego najfajniejsze oferty na wtórnym są z lat 2010-2015, kiedy deweloperzy jeszcze musieli dorzucić coś ekstra, aby uzasadnić wyższą cenę. 2016-18 - jeszcze coś znajdziesz. 2019 do teraz to jest w zasadzie sama kaszana.

Rozmawiałem z pracownikiem uokiku, który stwierdził, że obecnie 1/3 wszystkich zgłoszeń dotyczy deweloperów, gdzie w poprzednich latach spraw było max kilka rocznie. Nie są to tylko błędy budowalne ale też niedotrzymanie terminów umów i dotyczą lat 2019,2020. Często kupujący orientują się, że spółki celowe już nie istnieją i nie ma z kim się sądzić.
Pewnie częściej dotyczy to tych mniejszych deweloperów ale ostatnie dwa lata to przy dynamicznym wzroście cen to oczywiste pójście na ilość a nie na jakość.

[anubis]

Teraz mamy system, w którym jest ustawa deweloperska, spółki celowe i od niedawna fundusz gwarancyjny.

Ale faktem jest, że ludzie lepiej zabezpieczeni byli w czasach, kiedy całe osiedla powstawały na JDG a prezes odpowiadał bezpośrednio swoim majątkiem.

Wały jakie się robi na tych spółeczkach się w głowie nie mieszczą. Np. to osiedle na północy Krakowa, gdzie ludziom gniją komórki lokatorskie, a samochody obrastają pleśnią i deweloper tłumaczy, że w instrukcji korzystania z parkingu jest, że trzeba korzystać z osuszaczy przemysłowych. Albo inwestycje przy Przybyszewskiego, gdzie ludziom w wakacje pozalewało garaże, bo ścieki są niewyregulowane, a zdaniem dewelopera jest ok, bo można poukładać worki z piaskiem, a tak w ogóle to winne jest miasto.

Każdy chyba wie o jakichś ludziach, którzy tłuczą się latami z deweloperem o części wspólne po urzędach i sądach, no ale jak jest spółka celowa to jest to z góry przegrana walka, bo kasy i tak nie będzie.

Też nie ma co się dziwić, bo kto normalny przy odbiorze mieszkania robi jeszcze inspekcję części wspólnych, ścieków, pionów, fundamentów itd? Chyba jacyś fanatycy budowlani. Ludzie wychodzą z założenia, że jest to wykonane zgodnie ze sztuką, a tam jest właśnie najwięcej usterek.

[WiktorR]

Pomijając już etap administracyjny to budowa osiedla trwa tak 2-3 lata.

2019 - rekord nowo rozpoczętych inwestycji

2020 - kolejny rekord

2021 - jeszcze jeden rekord, który pobił dwa poprzednie

Mniej budów (mniejszą podaż) zobaczymy, jeśli w ogóle, w okolicach 2025 roku.

Co do wstrzymania budowy lub jej nierozpoczęcia to też nie takie proste. Kiedyś faktycznie robiło się wpis do dziennika budowy i tyle. Dzisiaj uprzejmi sąsiedzi zaraz doniosą do nadzoru, że budowa jest pozorowana. PnB ma 3 lata, jak nie rozpoczniesz budowy w terminie to nowe jest na nowych normach, zasadach, być może nawet nie będzie możliwe bo już jest np. MPZP i nie pozwala na to co chcemy.

Jedyne, co faktycznie może deweloperka, to przedłużać budowę licząc, że na koniec sytuacja się unormuje. Tylko czy teraz serio można liczyć na to, że za 2-3 lata będzie lepiej? Stopy mają iść do góry bite 2 lata. To nie jest jednak początek covidu kiedy takie przeczekiwanie miało jakiś sens. Myślę, że teraz sens ma zupełnie coś innego - jak najszybciej kończyć budowę i wyprzedać ofertę dopóki stopy procentowe nie dobiją do 5%.

A powiedz mi z jakich fusów wywróżyłeś, że stopy maja iść w górę bite 2 lata ?

Bądźmy poważni w przyszłym roku jeszcze na pewno pójdą do góry ale jak tylko inflacja zacznie spadać a zacznie to w "najlepszym" wypadku utrzymają stopy na danym poziomie przez jakiś czas a potem zaczną je znowu obniżać.

[anubis]

A powiedz mi z jakich fusów wywróżyłeś, że stopy maja iść w górę bite 2 lata ?

Bądźmy poważni w przyszłym roku jeszcze na pewno pójdą do góry ale jak tylko inflacja zacznie spadać a zacznie to w "najlepszym" wypadku utrzymają stopy na danym poziomie przez jakiś czas a potem zaczną je znowu obniżać.

To nie moja opinia, tylko części analityków. Ze stopami jesteśmy spóźnieni ok. 4 lat, niektórzy piszą teraz, że już w 2017 roku były sygnały do podwyżki. Przespaliśmy najlepszy okres na normalizację polityki monetarnej.

No więc będziemy podnosili je teraz. Najpierw mamy taką skokową podwyżkę aby ograniczyć presję płacową. To powinno się zakończyć w okolicach marca 2022. Większość analityków szacuje, że stopy zatrzymają się w okolicach 4%, chociaż te prognozy były już kilka razy podnoszone.

Potem będziemy musieli stopniowo podnosić stopy, ale łagodniej, aby docelowo były powyżej inflacji, która w perspektywie dwuletniej powinna wrócić do odchyleń, ale raczej nie ma szans, aby wróciła idealnie do celu. Na razie inflacja jest tak wysoko, że ciężko sobie wyobrazić np. stopy na poziomie 12%, ale w perspektywie dwuletniej 6-8% to już raczej tak.

Stopy działają bardzo powoli na ceny. Np. instrumenty oparte na rocznym WIBORze dostaną aktualizację oprocentowania... dopiero po roku. Za minimum rok od dotarcia do punktu równowagi (pewnie ok. 4-5% stopy referencyjnej) będzie widoczny wpływ na gospodarkę.

Cały cykl normalizacji to pewnie będzie 5-6 lat. Takie są dane historyczne i to optymistyczny wariant, że nie zobaczymy jednak dwucyfrowej inflacji. Obniżanie stóp (w skali np. rocznej, a nie na kwartał o 0,25 pp) i stopy 1,5% jak przynajmniej przed covidem to tak najwcześniej w okolicach 2028-2030.

Zaznaczam, że nie mam szklanej kuli i nie wiem co będzie w gospodarce za rok. Nie da się tego przewidzieć. Ale jednocześnie nie widzę szans do jakiegoś dynamicznego rozwoju i umacniania się PLN. Na ten moment to wydaje się, że wchodzimy w jakąś dekadę spłacania długu covidowego zaciągniętego z przyszłości. Jak kurs zostanie utrzymany to unikniemy załamania gospodarki i powolutku wszystko się odbuduje. To co wymyślą jednak politycy to wielka niewiadoma. Może będą mieszali pod wybory, może coś innego. Erdogan w Turcji wbrew wszelkiej logice przecież obniżył stopy procentowe rozwalając turecką gospodarkę. Zakładam wariant czysto racjonalny.

[WiktorR]

A powiedz mi z jakich fusów wywróżyłeś, że stopy maja iść w górę bite 2 lata ?

Bądźmy poważni w przyszłym roku jeszcze na pewno pójdą do góry ale jak tylko inflacja zacznie spadać a zacznie to w "najlepszym" wypadku utrzymają stopy na danym poziomie przez jakiś czas a potem zaczną je znowu obniżać.

To nie moja opinia, tylko części analityków. Ze stopami jesteśmy spóźnieni ok. 4 lat, niektórzy piszą teraz, że już w 2017 roku były sygnały do podwyżki. Przespaliśmy najlepszy okres na normalizację polityki monetarnej.

No więc będziemy podnosili je teraz. Najpierw mamy taką skokową podwyżkę aby ograniczyć presję płacową. To powinno się zakończyć w okolicach marca 2022. Większość analityków szacuje, że stopy zatrzymają się w okolicach 4%, chociaż te prognozy były już kilka razy podnoszone.

Potem będziemy musieli stopniowo podnosić stopy, ale łagodniej, aby docelowo były powyżej inflacji, która w perspektywie dwuletniej powinna wrócić do odchyleń, ale raczej nie ma szans, aby wróciła idealnie do celu. Na razie inflacja jest tak wysoko, że ciężko sobie wyobrazić np. stopy na poziomie 12%, ale w perspektywie dwuletniej 6-8% to już raczej tak.

Stopy działają bardzo powoli na ceny. Np. instrumenty oparte na rocznym WIBORze dostaną aktualizację oprocentowania... dopiero po roku. Za minimum rok od dotarcia do punktu równowagi (pewnie ok. 4-5% stopy referencyjnej) będzie widoczny wpływ na gospodarkę.

Cały cykl normalizacji to pewnie będzie 5-6 lat. Takie są dane historyczne i to optymistyczny wariant, że nie zobaczymy jednak dwucyfrowej inflacji. Obniżanie stóp (w skali np. rocznej, a nie na kwartał o 0,25 pp) i stopy 1,5% jak przynajmniej przed covidem to tak najwcześniej w okolicach 2028-2030.

Zaznaczam, że nie mam szklanej kuli i nie wiem co będzie w gospodarce za rok. Nie da się tego przewidzieć. Ale jednocześnie nie widzę szans do jakiegoś dynamicznego rozwoju i umacniania się PLN. Na ten moment to wydaje się, że wchodzimy w jakąś dekadę spłacania długu covidowego zaciągniętego z przyszłości. Jak kurs zostanie utrzymany to unikniemy załamania gospodarki i powolutku wszystko się odbuduje. To co wymyślą jednak politycy to wielka niewiadoma. Może będą mieszali pod wybory, może coś innego. Erdogan w Turcji wbrew wszelkiej logice przecież obniżył stopy procentowe rozwalając turecką gospodarkę. Zakładam wariant czysto racjonalny.

Nie uwierzę, że przy takich długach jaki obecnie ma polska gospodarka jak i cała reszta rozwiniętego świata nasz NBP zdecyduje się na stopy procentowe powyżej inflacji. Czy to by było zdrowe dla gospodarki oczywiście, że tak ale szanse na taki scenariusz są minimalne. Rządom inflacja jest na rękę bo to jest ukryty podatek, plus dzięki temu dewaluują zadłużenie. Twój scenariusz może się sprawdzić przy całkowitym resecie systemu finansowego wprowadzenia CBDC etc.

PS. Weź pod uwagę jeszcze jedną rzecz czyli pochodzenie obecnej inflacji. Tutaj mimo mojej niechęci do prezesa AG trzeba mu przyznać, że w dużej mierze inflacja jest wynikiem działania czynników zewnętrznych a jak doskonale wiemy one prędzej czy później się unormują

[anubis]

Myślisz, że Londyn czy Frankfurt interesuje nasz dług i to jak sobie prowadzimy państwo? Miesiąc temu rynki pokazały na parach walutowych co myślą o polityce Glapińskiego. Dwa tygodnie później prezes wywiesza białą flagę. Poza tym trochę powtarzasz ludowe przekonania co do długu i kształtowania budżetu. Wyższe stopy to np. większe zyski z podatku bankowego. Wprowadzą jeszcze jakieś podatki, pewnie kataster lub coś podobnego pod inną nazwą i dziura załatana. To bardzo dobrze, wielka ulga, że w ogóle ten cykl jednak rozpoczęto. Gdybyśmy nie zmienili retoryki, jak to Glapiński mówi, to pewnie za euro płacilibyśmy już powyżej 5 zł.

Teraz polityka monetarna jest mniej więcej taka: jednocześnie próbujemy na wszystkie sposoby zbijać inflację i stopniowo podnosić stopy. Te linie mają się w perspektywie mniej więcej dwuletniej przeciąć i stopy mają być powyżej inflacji, bo to fundament zdrowej gospodarki. Scenariuszy jest wiele, ale na ten moment został przyjęty ten, który opisałem wyżej.

Ludzie piszą po Internetach co w takim układzie z kredytobiorcami, deweloperami, cenami mieszkań, kosztami budowy itd. To zupełnie nie jest istotne. Całkowicie to nikogo tu nie obchodzi. Zresztą nawet nie ma co się nad tym pochylać, bo już zupełnie na marginesie, to każdy ekonomista powie ci, że gospodarki nie umacnia się na deweloperce - za duży udział w PKB jest wręcz szkodliwy.

[WiktorR]

Myślisz, że Londyn czy Frankfurt interesuje nasz dług i to jak sobie prowadzimy państwo? Miesiąc temu rynki pokazały na parach walutowych co myślą o polityce Glapińskiego. Dwa tygodnie później prezes wywiesza białą flagę. Poza tym trochę powtarzasz ludowe przekonania co do długu i kształtowania budżetu. Wyższe stopy to np. większe zyski z podatku bankowego. Wprowadzą jeszcze jakieś podatki, pewnie kataster lub coś podobnego pod inną nazwą i dziura załatana. To bardzo dobrze, wielka ulga, że w ogóle ten cykl jednak rozpoczęto. Gdybyśmy nie zmienili retoryki, jak to Glapiński mówi, to pewnie za euro płacilibyśmy już powyżej 5 zł.

Teraz polityka monetarna jest mniej więcej taka: jednocześnie próbujemy na wszystkie sposoby zbijać inflację i stopniowo podnosić stopy. Te linie mają się w perspektywie mniej więcej dwuletniej przeciąć i stopy mają być powyżej inflacji, bo to fundament zdrowej gospodarki. Scenariuszy jest wiele, ale na ten moment został przyjęty ten, który opisałem wyżej.

Ludzie piszą po Internetach co w takim układzie z kredytobiorcami, deweloperami, cenami mieszkań, kosztami budowy itd. To zupełnie nie jest istotne. Całkowicie to nikogo tu nie obchodzi. Zresztą nawet nie ma co się nad tym pochylać, bo już zupełnie na marginesie, to każdy ekonomista powie ci, że gospodarki nie umacnia się na deweloperce - za duży udział w PKB jest wręcz szkodliwy.

Ależ oczywiście, że nikt nie będzie się przejmował deweloperami czy kredytobiorcami problem jest taki, że im wyższe stopy procentowe tym mniej inwestycji, tym mniejszy wzrost gospodarczy. Eksperci już mówią, że obecny wzrost stóp spowoduje spadek wzrostu gospodarczego między 0,3 a 1,4 pp. Tutaj będzie działa sztuka równowagi a nie pobożnie życzenia kogokolwiek. Stóp procentowych jak przed 2008 przy tym systemie finansowym już nie zobaczymy.